Mis à jour le 9 mai 2026 — Passoire thermique : le terme résume à lui seul l’urgence qui pèse sur près de 5 millions de logements français classés F ou G. Depuis le 1er janvier 2025, les logements G sont déjà interdits à la location. La classe F suivra au 1er janvier 2028. Pour les propriétaires bailleurs, l’équation est implacable : rénover ou perdre la possibilité de louer — avec une décote de 10 à 20 % sur la valeur du bien en prime. Ce guide détaille le calendrier des interdictions, les travaux prioritaires selon votre budget, les aides disponibles en 2026 et la méthode pour mener votre projet de rénovation sans mauvaise surprise.
Comprendre les passoires thermiques : définition et enjeux
Un logement est qualifié de « passoire thermique » lorsqu’il affiche une consommation d’énergie primaire supérieure à 330 kWh/m²/an (classe F, au-delà de 330 kWh/m²/an) ou 420 kWh/m²/an (classe G). Ces seuils correspondent aux classes les plus basses de l’étiquette énergie du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), qui mesure à la fois la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre.
En France, on dénombre approximativement :
- 600 000 logements classés G concernés par l’interdiction de location dès le 1er janvier 2025
- 1 million de logements classés F touchés par l’interdiction au 1er janvier 2028
- Plus de 3 millions de logements classés E qui seront visés en 2034
Un logement classé F ou G subi une décote de valeur de 10 à 20 % sur le marché immobilier. Rénover est souvent rentable dès 2,5 ans de reste à charge amorti par les économies d’énergie.
Calendrier des interdictions de location : toutes les dates clés
La loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021 a programmé l’interdiction progressive de mise en location des logements les moins performants :
| Date | Logements concernés | Mesure | Logements impactés |
|---|---|---|---|
| Août 2022 | DPE F et G | Gel des loyers : aucune augmentation possible (bail en cours, renouvellement, remise en location) | ~1,6 million |
| 1er janv. 2025 | DPE G (> 450 kWh/m²/an) | Interdiction de mise en location (nouveaux baux et renouvellements) | ~600 000 |
| 1er janv. 2028 | DPE F | Interdiction de mise en location | ~1 million |
| 1er janv. 2034 | DPE E | Interdiction de mise en location | ~2,4 millions |
Point de vigilance important : les baux en cours ne sont pas résiliés automatiquement. L’interdiction s’applique aux nouveaux baux signés, aux renouvellements et aux remises en location après départ du locataire. Un locataire en place peut donc rester dans un logement G — mais aucune augmentation de loyer n’est possible. Pour connaître avec précision la classe DPE de votre logement, utilisez un simulateur validé par l’ADEME. Le nouveau DPE 2026 intègre un coefficient de pondération 1,9 qui peut modifier la classe d’un bien.
Quels travaux réaliser en priorité selon votre budget ?
Le choix des travaux dépend de la classe DPE actuelle, du budget disponible et de l’objectif cible. En règle générale, la priorité est donnée à l’isolation de l’enveloppe (combles, murs, isolation du plancher bas) — en privilégiant les matériaux biosourcés pour l’isolation lorsque le budget le permet — avant de changer le système de chauffage — installer une pompe à chaleur dans une passoire non isolée ne réduit pas suffisamment les consommations pour améliorer la classe DPE.
| Budget disponible | Gestes prioritaires | Gain DPE attendu | Coût estimé |
|---|---|---|---|
| < 10 000 € | Isolation combles perdus + remplacement fenêtres | +1 classe (ex: G → F) | 5 000 à 9 000 € |
| 10 000 à 30 000 € | Isolation combles + PAC air-air + VMC simple flux | +1 à 2 classes | 12 000 à 28 000 € |
| 30 000 à 60 000 € | ITE ou ITI + PAC air-eau + VMC double flux | +2 à 3 classes | 30 000 à 55 000 € |
| > 60 000 € | Rénovation globale complète (objectif A ou B) | +3 à 5 classes | 60 000 à 120 000 € |
Pour les passoires thermiques F/G, une rénovation permettant d’atteindre la classe D coûte en moyenne 150 à 250 €/m² dans les cas les plus simples. Les économies annuelles de chauffage atteignent environ 1 800 €/an en moyenne, avec un reste à charge amorti en 2,5 ans après déduction des aides. N’oubliez pas de consulter l’guide complet sur l’isolation thermique pour choisir les techniques les plus adaptées à votre logement.
Aides financières spécifiques aux passoires thermiques en 2026
MaPrimeRénov’ Parcours par Geste (jusqu’au 31/12/2026)
Les logements classés F et G bénéficient jusqu’au 31 décembre 2026 d’une tolérance leur permettant d’accéder au Parcours par Geste de MaPrimeRénov’ sans recourir obligatoirement à un Mon Accompagnateur Rénov’ (MAR). Après cette date, les passoires devront obligatoirement passer par le Parcours Accompagné. Cette fenêtre temporelle constitue donc une opportunité à saisir rapidement pour les propriétaires qui souhaitent avancer geste par geste avec des montants d’aides immédiats.
MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné (rénovation d’ampleur)
C’est le dispositif le plus puissant pour les passoires thermiques. Il finance jusqu’à 32 000 € de travaux (depuis septembre 2025) avec des taux selon les revenus :
- Ménages très modestes (bleu) : jusqu’à 100 % des plafonds de dépenses éligibles
- Ménages modestes (jaune) : jusqu’à 80 %
- Ménages intermédiaires (violet) : jusqu’à 40 %
- Ménages aisés (rose) : jusqu’à 20 %
Pour y accéder : gain minimal de 2 classes DPE, accompagnement par un Mon Accompagnateur Rénov’ (MAR) certifié et audit énergétique préalable obligatoire.
| Aide | Montant maximum | Conditions |
|---|---|---|
| MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné | 32 000 € (depuis sept. 2025) | Passoires E, F, G ; gain ≥ 2 classes DPE ; MAR obligatoire |
| MaPrimeRénov’ Parcours par Geste | Variable selon geste et revenus | Passoires F/G éligibles jusqu’au 31/12/2026 sans MAR |
| Primes CEE (Certificats d’Économies d’Énergie) | ~2 500 € en moyenne | Cumulable avec MPR Geste ; avant démarrage travaux |
| Éco-PTZ | 50 000 € sans intérêts (sur 20 ans) | Sans condition de ressources ; cumulable avec MPR |
| TVA à 5,5 % | Réduction 14,5 pts de TVA | Logement > 2 ans ; travaux éligibles |
| Aides locales | Variable selon territoire | Cumulables avec MPR et CEE |
Pour maximiser vos aides, utilisez un simulateur d’aides rénovation 2026 qui intègre tous les dispositifs cumulables. Consultez également le guide sur les aides locales à la rénovation — certaines régions et communes proposent des subventions complémentaires significatives.
Étapes d’un projet de rénovation passoire thermique
- Vérifier la classe DPE actuelle : si votre DPE date de plus de 6 ans, faites-en établir un nouveau — il détermine votre éligibilité aux aides et aux délais d’interdiction
- Réaliser un audit énergétique : obligatoire pour le Parcours Accompagné ; fortement recommandé pour définir les travaux les plus rentables et éviter les erreurs de séquençage
- Choisir un Mon Accompagnateur Rénov’ : il coordonne le projet, vérifie la qualité des devis et assure le suivi de chantier — son coût est pris en charge jusqu’à 2 000 € par l’ANAH
- Solliciter plusieurs devis d’artisans RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) — obligatoire pour bénéficier des aides
- Déposer les dossiers d’aides AVANT de signer les devis et de démarrer les travaux (condition impérative pour MPR et CEE)
- Réaliser les travaux dans l’ordre logique : isolation de l’enveloppe d’abord, puis ventilation, puis chauffage
- Faire réaliser un DPE post-travaux pour confirmer la nouvelle classe et lever toute restriction de location
Retour sur investissement : ce que disent les chiffres
Pour un propriétaire bailleur, la rénovation d’une passoire thermique présente un double retour sur investissement :
- Économies d’énergie : environ 1 800 €/an en moyenne après passage de G à D, avec un reste à charge amorti en 2,5 ans après aides
- Valorisation immobilière : +15 % de valeur marchande dans les zones tendues pour un logement passant en classe D (source : exacompare.fr 2026)
- Attractivité locative : un logement performant se loue plus vite et plus cher (5 à 15 % de loyer supérieur selon les marchés)
- Gel du loyer levé : après travaux permettant de sortir des classes F/G, le gel des loyers ne s’applique plus lors du renouvellement du bail
Pour approfondir les stratégies de financement, consultez notre guide sur comment financer sa rénovation sans apport en 2026.
Pour aller plus loin
- Mon Accompagnateur Rénov’ 2026 : rôle, coût et comment le choisir
- Audit énergétique obligatoire : qui est concerné et combien ça coûte ?
- Financer sa rénovation sans apport en 2026 : 5 solutions concrètes
- Simulateur d’aides rénovation 2026 : comparatif des meilleurs outils
- Aides locales à la rénovation 2026 : tour de France des subventions
- Nouveau DPE 2026 : coefficient 1,9 et impact sur votre logement
- Guide complet isolation thermique 2026
Sources officielles :
- Location et gel des loyers des passoires énergétiques — Ministère de la Transition écologique
- Guide des aides financières 2026 — ANAH
- France Rénov’ — Portail officiel de la rénovation énergétique
