Plan pluriannuel de travaux et changement de syndic : guide pratique

Plan pluriannuel de travaux et changement de syndic : ce guide explique au conseil syndical et aux copropriétaires ce qu’il faut réclamer à l’ancien syndic, ce que le nouveau doit inscrire à l’ordre du jour et comment réagir si les pièces n’arrivent pas, y compris, dans notre lecture, le plan lui-même.

Deux manières de changer de syndic

Le changement peut intervenir à l’échéance du mandat ou en cours de route. À l’échéance, la fiche de Service-Public sur la fin de mandat indique qu’une assemblée générale doit être convoquée avant l’expiration du mandat en cours et qu’elle doit avoir lieu dans les 3 mois précédant la fin du contrat. Mettre fin au mandat en cours obéit à des conditions propres, que détaille la fiche Service-Public consacrée à cette situation et que nous vous recommandons de lire avant toute démarche ; la décision d’arrêter le contrat du syndic doit être votée à la majorité absolue des copropriétaires. Dans les deux cas, les délais de remise des documents courent à partir de la cessation des fonctions de l’ancien syndic, comme détaillé plus bas. Pour situer cette passation dans l’ensemble de la mission du syndic, vous pouvez compléter avec le rôle du syndic dans la rénovation énergétique d’une copropriété.

Rappel : ce qu’est le PPT et le calendrier de son projet

D’après la fiche de Service-Public consacrée au PPT, le plan pluriannuel de travaux est un document qui contient la liste et un calendrier détaillé des travaux nécessaires ou utiles à réaliser sur les parties communes d’une copropriété, réparti sur une période de 10 ans. Pour le contexte complet de l’obligation, notre guide sur le plan pluriannuel de travaux en copropriété détaille la démarche.

Côté calendrier d’obligation, la règle retenue ici est la plus récente : « Depuis le 1er janvier 2025, l’établissement d’un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), est en principe obligatoire pour tous les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation dont la réception remonte à plus de 15 ans ». Cela vaut quel que soit le nombre de lots à usage de logement, de bureau ou de commerce qu’ils comprennent (de moins de 50 lots à plus de 200 lots). Les sources officielles consultées ne permettent pas de reconstituer ici l’ancien calendrier échelonné selon la taille des immeubles : nous ne l’évoquons donc pas.

Une exception existe : le syndicat des copropriétaires peut être dispensé de cette mise en place si un diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des 10 années qui suivent son élaboration. Pour comprendre ce que contient ce diagnostic, consultez notre article sur le diagnostic technique global en copropriété.

Une fois le projet établi, le syndic doit le présenter à la 1re assemblée générale annuelle des copropriétaires qui suit son élaboration. L’adoption ou le rejet du projet doit être votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité absolue). Enfin, le PPT doit être actualisé tous les 10 ans.

Ce que l’ancien syndic doit remettre, et dans quels délais

Le point de départ est un principe de propriété : selon Service-Public, les documents de la copropriété n’appartiennent pas au syndic mais au syndicat des copropriétaires. L’ancien syndic ne les « possède » donc pas ; il les restitue. Le tableau ci-dessous rassemble les deux premières échéances ; l’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis en prévoit une troisième, plus tardive, pour l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat après apurement et clôture.

Échéance	Ce qui doit être remis
dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions	la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque
dans un délai de 1 mois à partir de l’arrêt des fonctions de syndic	transmettre l’ensemble des documents et archives du syndicat de copropriétaires
Avec les archives	Les archives doivent être accompagnées d’un bordereau récapitulatif des documents remis, et le syndic doit remettre une copie de ce bordereau au conseil syndical

Le délai de quinze jours figure à l’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis pour la trésorerie ; le délai d’un mois pour les archives est celui que présente la fiche Service-Public consacrée au changement de syndic. Un détail pratique pèse lourd : les documents sont dits portables, c’est-à-dire que c’est à l’ancien syndic d’adresser les documents au nouveau syndic, et non au nouveau syndic d’aller les chercher.

Le PPT figure-t-il parmi les pièces à réclamer ?

Voici la zone grise. La liste des documents techniques et d’entretien citée par Service-Public mentionne diagnostics techniques obligatoires comme le diagnostic technique global, mais elle ne nomme pas expressément le PPT. Dans notre lecture, il doit pourtant faire partie de la transmission, pour une raison simple : les travaux prescrits par le plan ont une place prévue dans le carnet d’entretien. Service-Public indique en effet que les travaux prescrits dans le PPT et leur échéancier, et éventuellement ceux du DTG, doivent être intégrés dans le carnet d’entretien de l’immeuble. Pour le rappel du rôle de ce carnet, voir la fiche Service-Public sur le carnet d’entretien.

En clair, et toujours dans notre lecture : si le carnet d’entretien et les archives du syndicat font partie de ce que l’ancien syndic remet, les travaux prescrits par le plan et leur échéancier doivent figurer dans le carnet d’entretien, et le plan lui-même relève, selon nous, des archives du syndicat. Nous vous recommandons de le demander par écrit, noir sur blanc, plutôt que de supposer que la mention du bordereau couvre tout.

Comment vérifier que la remise est complète

Le bordereau récapitulatif est votre outil de contrôle, puisqu’une copie doit être remise au conseil syndical. Nous vous recommandons de le comparer, ligne à ligne, avec ce que le nouveau syndic reçoit réellement. Le tableau suivant propose une grille de contrôle.

Pièce à contrôler	Point de vigilance
Bordereau récapitulatif	Nous vous recommandons de vérifier qu’il liste chaque ensemble d’archives et que sa copie est bien arrivée au conseil syndical.
Carnet d’entretien	Les travaux du PPT et leur échéancier doivent être intégrés dans le carnet d’entretien de l’immeuble : nous vous recommandons de contrôler que cette intégration a été faite.
Diagnostic technique global	La liste de Service-Public mentionne les « diagnostics techniques obligatoires comme le diagnostic technique global » parmi les documents techniques à remettre.
Projet de PPT et PPT voté	Dans notre lecture, ces pièces relèvent des archives du syndicat : nous vous recommandons de les réclamer nommément, car la liste de Service-Public ne les cite pas expressément.

Si une pièce manque, notez-la dans un courrier daté adressé à l’ancien syndic. Ce courrier servira de base à la mise en demeure décrite plus bas.

Ce que le nouveau syndic doit inscrire à l’ordre du jour

Si l’assemblée générale n’a pas adopté tout ou partie du projet de PPT ou si la mise en œuvre de l’échéancier du PPT adopté est incertaine, le syndic devra inscrire ces questions à l’ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes. Dans notre lecture, le sujet revient donc à chaque assemblée d’approbation des comptes.

Dans notre lecture, la première assemblée du nouveau mandat est le bon moment pour faire le point sur trois choses : l’adoption du projet s’il n’a pas été voté, l’état de mise en œuvre de l’échéancier s’il l’a été, et la date de la prochaine actualisation. Nous vous recommandons de demander au nouveau syndic de joindre à la convocation le projet ou le plan et son échéancier. Pour la mécanique des votes et du financement, notre article rénovation en copropriété étape par étape : assemblée, votes et financement donne le déroulé complet, et celui sur l’articulation du PPT avec une rénovation globale aide à relier les travaux du plan à un projet performant.

Fonds de travaux et cotisations planchers

Le changement de syndic est aussi l’occasion de vérifier que la cotisation au fonds de travaux respecte son plancher. Service-Public présente deux situations distinctes, résumées ci-dessous.

Situation	Plancher de la cotisation annuelle
PPT adopté	Cotisation d’au moins 2,5 % du montant des travaux prévus dans le PPT adopté, et d’au moins 5 % du budget prévisionnel
Aucun PPT adopté	Le montant ne doit pas être inférieur à 5 % du budget prévisionnel

Concrètement, l’adoption du plan fait entrer le montant des travaux dans le calcul du plancher. Nous vous recommandons donc de demander au nouveau syndic de confirmer, dans le budget qu’il présente, quelle ligne s’applique à votre copropriété. Pour le détail du dispositif, voir notre article sur le fonds de travaux en copropriété et sa cotisation obligatoire, et pour suivre les montants dans la durée, celui consacré à l’expert-comptable et le suivi du budget des travaux.

Immatriculation et MaPrimeRénov’ Copropriété : le rôle du représentant légal

Deux démarches dépendent de la personne qui représente le syndicat. D’abord l’immatriculation : dans le cas général, c’est le syndic de copropriété qui doit réaliser l’immatriculation initiale du syndicat des copropriétaires et assurer la mise à jour. Les données financières suivent un rythme propre : la mise à jour dans les 2 mois suivant la tenue de l’assemblée générale au cours de laquelle les comptes de l’exercice clos ont été approuvés. Le détail figure dans la fiche Service-Public sur l’immatriculation des copropriétés.

Ensuite, l’aide à la rénovation. D’après France Rénov’ à propos de MaPrimeRénov’ Copropriété, seul le représentant légal (syndic professionnel ou bénévole, administrateur provisoire) de la copropriété peut déposer une demande d’aide. Si un dossier est en préparation au moment du changement, nous vous recommandons de le dire explicitement lors de la passation : demandez à l’ancien syndic l’état d’avancement et la liste des pièces déjà réunies, puis confirmez avec le nouveau syndic qu’il reprend la demande. Les sources consultées ne détaillent pas les conséquences d’un changement de syndic en cours d’instruction : nous ne présumons donc d’aucune règle de transfert automatique.

Recours si l’ancien syndic tarde ou refuse

Première étape : la mise en demeure. D’après Service-Public, en cas de refus ou de retard de transmission, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical doit mettre en demeure l’ancien syndic de transmettre les documents. Nous vous recommandons un courrier recommandé avec accusé de réception, listant précisément les pièces manquantes à partir de votre grille de contrôle, et fixant une date limite raisonnable de réponse.

Deuxième étape : le référé. Selon le texte de loi sur la remise des pièces au nouveau syndic, après une mise en demeure infructueuse : « Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés ». La demande peut aussi porter sur le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. Côté pratique, la fiche de Service-Public précise que c’est le tribunal du lieu de l’immeuble qui est concerné : le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble peut être saisi pour obtenir la remise des pièces, informations et documents sous astreinte.

Le rôle du conseil syndical : accès aux pièces et contrôle

Selon nous, le conseil syndical a intérêt à agir sans attendre la fin de la passation. D’après la disposition de la loi sur les droits du conseil syndical, il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents. Dans notre lecture, ce droit d’accès permet de contrôler la présence du PPT dans les pièces avant même la fin du délai de remise.

Un dernier élément souligne, selon nous, l’importance d’avoir le plan sous la main : le texte sur le plan pluriannuel de travaux prévoit que, « Dans le cadre de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations », l’autorité administrative compétente peut à tout moment demander au syndic de lui transmettre le plan pluriannuel de travaux adopté dans les conditions prévues au II du présent article, afin de vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants. Dans notre lecture, un syndic qui n’a pas reçu le plan adopté ne pourra pas répondre à cette demande ; nous vous recommandons de ne pas attendre qu’elle arrive pour contrôler que le document est bien là.

Pour replacer ce travail de passation dans une stratégie de rénovation durable, notre guide complet de la rénovation énergétique présente les grandes étapes et dispositifs.

Questions fréquentes

L’ancien syndic doit-il remettre le plan pluriannuel de travaux ?

La fiche Service-Public sur le changement de syndic ne nomme pas expressément le PPT. Dans notre lecture, il doit être transmis, puisque les travaux du plan doivent être intégrés dans le carnet d’entretien de l’immeuble et que les archives du syndicat reviennent au nouveau syndic. Nous vous recommandons de le demander par écrit.

Que faire si l’ancien syndic ne remet pas les documents ?

Le nouveau syndic ou le président du conseil syndical doit mettre en demeure l’ancien syndic de transmettre les documents. Si la mise en demeure reste sans effet, le tribunal judiciaire peut être saisi en référé pour obtenir remise des pièces, informations et documents sous astreinte. Les délais exacts figurent dans le corps de l’article.

Que doit faire le nouveau syndic si le PPT n’a pas été adopté ?

Dans ce cas, le syndic devra inscrire ces questions à l’ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes. Dans notre lecture, la première assemblée du nouveau mandat est le bon moment pour relancer le sujet.

Le conseil syndical peut-il consulter les pièces avant la fin de la passation ?

Dans notre lecture, oui : le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents. Nous vous recommandons de formuler la demande par écrit.

Qui dépose la demande de MaPrimeRénov’ Copropriété après un changement de syndic ?

D’après France Rénov’, seul le représentant légal (syndic professionnel ou bénévole, administrateur provisoire) de la copropriété peut déposer une demande d’aide. Nous vous recommandons de faire le point sur la demande d’aide lors de la passation.

Le fonds de travaux change-t-il quand un PPT est adopté ?

Oui : l’adoption d’un PPT modifie le calcul du plancher, puisque le montant de la cotisation annuelle ne peut pas être inférieur à un seuil qui tient compte du montant des travaux du plan, en plus du budget prévisionnel. Les valeurs figurent dans le tableau du corps de l’article.