Location d’un logement classé F ou G : à compter de 2025, la loi interdit de mettre en location les logements les plus énergivores. Un calendrier progressif jusqu’en 2034 va concerner les classes F puis E. Que vous soyez propriétaire bailleur ou locataire, voici tout ce que vous devez savoir : critère de décence énergétique, seuil légal, gel des loyers, sanctions et recours.
Comprendre la décence énergétique et le cadre légal
La performance énergétique d’un logement se traduit par une étiquette allant de A (logement très performant) à G (logement énergivore). Ce classement, issu du diagnostic de performance énergétique (DPE) — un document que tout propriétaire bailleur doit savoir lire et interpréter, est devenu le pivot central de la réglementation locative.
Le DPE donne des informations sur la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment. Mais au-delà de l’information, il a acquis une portée juridique contraignante avec la loi Climat et Résilience.
L’exigence d’un niveau minimal de performance pour la décence conduit à considérer comme logements non décents ceux consommant le plus d’énergie et/ou émettant le plus de gaz à effet de serre. Le critère clé est le seuil de consommation énergétique : les logements consommant plus de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an sont non décents à compter du 1er janvier 2023, selon la politique publique du ministère de la Transition écologique relative au DPE.
Les passoires énergétiques (classes F et G du DPE) constituent la cible prioritaire des politiques publiques. La loi « Climat et Résilience » rend également obligatoire la réalisation d’un DPE pour tous les bâtiments d’habitation collective, à l’échelle du bâtiment, selon un calendrier échelonné. Cette réforme touche plusieurs millions de logements en France et redessine profondément les règles du marché locatif. Pour les bailleurs en copropriété confrontés à ce blocage, notre guide sur l’IRL et les travaux énergétiques en copropriété détaille les leviers de révision du loyer après travaux.
Le calendrier des interdictions : G en 2025, F en 2028, E en 2034
Le législateur a opté pour un calendrier progressif afin de laisser aux propriétaires le temps de réaliser les travaux nécessaires. Voici le détail de ce calendrier, tel qu’il ressort des sources officielles.
| Période | Classes autorisées à la location | Classe interdite |
|---|---|---|
| À partir de 2025 | A à F | G |
| À partir du 1er janvier 2028 | A à E | F (et G) |
| À partir du 1er janvier 2034 | A à D | E, F et G |
Le calendrier d’interdiction de location prévoit : les logements classés G à compter de 2025 ; les logements classés F à compter de 2028 ; les logements classés E à compter de 2034. Ce calendrier est confirmé par plusieurs sources officielles concordantes.
Un point crucial à retenir : en France métropolitaine, les logements classés G sont interdits à la location, et cette mesure s’applique également aux contrats renouvelés ou tacitement reconduits à compter de cette date. Autrement dit, un bail signé avant 2025 n’est pas épargné lors de son renouvellement. Cette interdiction concerne les logements classés G en France métropolitaine, y compris pour les contrats renouvelés ou tacitement reconduits.
La suite du calendrier est tout aussi claire : progressivement, deux autres classes énergétiques seront concernées par l’interdiction de mise en location — à partir du 1er janvier 2028, les logements classés F ; à partir du 1er janvier 2034, les logements classés E.
Pour les propriétaires d’un bien classé F, il reste encore quelques années pour agir. Un audit énergétique obligatoire — qui détaille les travaux prioritaires et leur coût — est le point de départ incontournable de toute démarche de rénovation dans cet article. Pour en savoir plus sur l’impact du nouveau DPE, consultez également notre analyse du nouveau DPE 2026 avec coefficient 1,9 et son impact sur le classement des logements.
Sanctions et conséquences pour le bailleur
Louer un bien interdit ou fournir des informations erronées sur son classement énergétique expose le propriétaire à des sanctions financières. Plusieurs régimes de sanctions coexistent.
| Type d’infraction | Amende personne physique | Amende personne morale |
|---|---|---|
| Recours à un diagnostiqueur non certifié | 1 500 € (3 000 € en récidive) | 1 500 € (3 000 € en récidive) |
| Informations erronées dans les annonces | 3 000 € maximum | 15 000 € maximum |
| Manquements professionnels (DPE) | 3 000 € maximum | 15 000 € maximum |
Au-delà des amendes, le gel des loyers constitue une sanction économique directe. Les biens classés F ou G font progressivement l’objet de dispositions visant notamment à geler l’augmentation de leurs loyers à partir du 25 août 2022. Concrètement : réviser le loyer est interdit en métropole lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu’il concerne un logement classé F ou G.
Ce gel du loyer est particulièrement pénalisant dans un contexte d’inflation : le propriétaire d’un logement classé F ou G ne peut pas indexer son loyer sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers), ce qui érode progressivement sa rentabilité locative. C’est l’une des incitations économiques les plus puissantes à engager des travaux de rénovation.
Pour les bailleurs souhaitant se remettre en conformité avant l’échéance de 2028, notre guide sur la passoire thermique F ou G — que faire avant l’interdiction de location détaille les étapes à suivre. Il est également possible de rénover une passoire thermique selon son budget, en choisissant la bonne stratégie de rénovation en 2025.
Droits et recours du locataire
Le locataire qui occupe un logement non décent sur le plan énergétique dispose de recours effectifs, encadrés par la loi. La procédure est en deux temps.
Première étape — la mise en demeure : le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier formel déclenche le délai légal de réponse.
Deuxième étape — la voie judiciaire : après un délai de 2 mois, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué. Ce juge spécialisé peut ordonner les travaux de mise en conformité.
Selon la fiche officielle de service-public.fr sur la décence des logements, le juge dispose d’un large pouvoir pour ordonner les travaux et fixer des délais d’exécution. Le locataire peut ainsi obtenir une mise en conformité de son logement sans avoir à déménager.
Exceptions et cas particuliers
La loi prévoit des situations dans lesquelles les travaux de mise en conformité ne peuvent pas être imposés au propriétaire. Ces exceptions sont strictement encadrées et doivent être prouvées.
Exception urbanisme et patrimoine : les travaux de mise en conformité peuvent ne pas être ordonnés par le juge s’ils entraîneraient des modifications de l’état des parties extérieures, y compris du second œuvre, ou de l’état des éléments d’architecture et de décoration de la construction, et ont fait l’objet, pour ce motif, d’un refus d’autorisation par l’autorité administrative compétente en matière d’urbanisme ou de patrimoine naturel ou historique. Les logements situés dans des secteurs sauvegardés, des bâtiments classés ou inscrits, peuvent ainsi être concernés par cette exception.
Exception pathologie du bâti : les travaux peuvent également ne pas être ordonnés s’ils feraient courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments, attesté par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un architecte. L’isolation d’un mur porteur fragilisé ou d’une charpente défectueuse peut ainsi justifier cette exception.
Dans tous les cas, c’est au propriétaire de fournir au juge les documents attestant qu’il est impossible de réaliser ces travaux. Mais le juge peut reporter sa décision dans l’attente de la décision de l’autorité administrative compétente. L’exception ne se présume pas : elle doit être démontrée par des pièces officielles.
À noter : environ 140 000 logements ne sont plus classés comme des passoires énergétiques (étiquette F et G) suite à la réforme des seuils du DPE pour les petites surfaces, adoptée par l’arrêté du 25 mars 2024 modifiant les seuils des étiquettes du diagnostic de performance énergétique pour les logements de petites surfaces. Cette mesure, qui concerne plus particulièrement les petites surfaces, vise à faire sortir un certain nombre d’habitations de la catégorie des « passoires thermiques » (catégories F et G du DPE) et à lever l’interdiction à la location prévue sur ces logements pour laisser le temps aux propriétaires d’envisager leur rénovation. Si vous possédez un logement de petite surface, vérifiez auprès d’un diagnostiqueur certifié si votre bien est concerné par cette évolution.
Que faire en tant que bailleur : anticiper et rénover
Face à ce calendrier d’interdictions progressives, les propriétaires bailleurs ont tout intérêt à agir sans attendre. Voici les étapes clés.
- Faire réaliser un DPE à jour par un diagnostiqueur certifié. C’est le point de départ incontournable : sans DPE valide, impossible de connaître sa situation réelle et de planifier les travaux. Consultez notre guide pour comprendre et lire son DPE en détail.
- Faire réaliser un audit énergétique si le logement est classé F ou G. Cet audit identifie les travaux prioritaires, leur efficacité énergétique et leur coût. Depuis le 1er avril 2023, il est obligatoire pour la vente des maisons individuelles et bâtiments en monopropriété classés F ou G. Notre article sur l’audit énergétique obligatoire — prix et comment choisir son bureau d’études vous guide dans cette démarche.
- Planifier les travaux de rénovation en fonction de votre budget et des aides disponibles (MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ…). Les propriétaires d’un logement classé G doivent réaliser une rénovation globale pour améliorer les performances du logement et pouvoir le remettre en location.
- Contacter France Rénov’ pour être accompagné par un conseiller. La plateforme france-renov.gouv.fr recense toutes les aides disponibles selon le profil du propriétaire et le type de logement.
- Envisager la vente si les travaux ne sont pas envisageables. Si vous vendez un logement classé F ou G, notre guide sur la vente d’une maison classée E, F ou G en 2026 et l’audit énergétique obligatoire vous explique les obligations du vendeur. Vous pouvez également consulter notre article sur l’impact du DPE sur la vente immobilière et les obligations du vendeur.
Pour une vue d’ensemble des stratégies de rénovation selon les contraintes budgétaires, notre guide complet de la rénovation énergétique est la référence à consulter en priorité. Il couvre les aides, les travaux éligibles, les montants et les démarches pas à pas.
Questions fréquentes
Un logement classé G peut-il encore être loué si le bail a été signé avant 2025 ?
Non. En France métropolitaine, les logements classés G sont interdits à la location, et cette mesure s’applique également aux contrats renouvelés ou tacitement reconduits à compter de cette date. Un bail antérieur à 2025 ne protège donc pas le propriétaire lors du renouvellement ou de la reconduction tacite.
Quel est le seuil de consommation énergétique qui rend un logement non décent ?
Le seuil est fixé à 450 kWh d’énergie finale par m² et par an. Au-delà de cette consommation, le logement est considéré comme non décent depuis le 1er janvier 2023. Ce critère concerne en pratique les logements classés G+ (les plus énergivores de la catégorie G).
Le propriétaire peut-il augmenter le loyer d’un logement classé F ou G ?
Non. Réviser le loyer est interdit en métropole lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu’il concerne un logement classé F ou G. Cette interdiction de révision (gel du loyer) s’applique indépendamment de l’indice IRL.
Quelles démarches le locataire doit-il suivre pour obliger le bailleur à rénover ?
Le locataire doit d’abord mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception. Après un délai de 2 mois, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.
Un propriétaire peut-il être dispensé de travaux si son logement est en copropriété ?
Les exceptions légales prévues par la loi concernent principalement les refus d’autorisation administrative (urbanisme, patrimoine) et les risques de pathologie du bâti attestés par un architecte. C’est au propriétaire de fournir au juge les documents attestant qu’il est impossible de réaliser les travaux. Les difficultés de vote en assemblée générale de copropriété ne constituent pas en elles-mêmes une exception légale opposable au locataire.
Quelle amende risque-t-on pour une annonce erronée sur la classe DPE ?
Le propriétaire bailleur peut se voir infliger une amende d’un montant maximal de 3 000 € pour une personne physique, et 15 000 € s’il est une personne morale, en cas d’informations erronées dans les annonces. De plus, faire appel à un diagnostiqueur non certifié expose à une amende de 1 500 € (3 000 € en cas de récidive).
Sources officielles
- Service-public.fr — Décence du logement et critère énergétique
- Ministère de la Transition écologique — DPE et passoires thermiques
- France Rénov’ — Préparer son projet DPE et audit énergétique
