Comment l’IRL et les travaux énergétiques en copropriété font-ils évoluer le loyer d’un bailleur en 2026 ? Lorsque le chantier voté dérape, nous détaillons que faire quand le devis dépasse le budget voté en copropriété. La loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021 interdit, à compter du 24 août 2022, toute augmentation de loyer pour les logements classés F et G au DPE, sauf après des travaux permettant de sortir du statut de passoire. Ce guide détaille les deux leviers légaux ouverts au bailleur en copropriété — révision IRL et partage des économies de charges — ainsi que les aides mobilisables en 2026.
IRL, complément de loyer et blocage de la révision : ce qui change selon le DPE
L’indice de référence des loyers (IRL) est obtenu à partir de la moyenne de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, sur les 12 derniers mois. Il sert de base à la formule de révision annuelle : le nouveau loyer est égal au montant actuel du loyer mensuel multiplié par l’IRL du trimestre de référence de l’année en cours, divisé par l’IRL du même trimestre de l’année précédente. Au 2e trimestre 2026, l’IRL s’établit à 148,37 en métropole, contre 146,60 au 1er trimestre, soit une progression de 1,15 % sur un an, une valeur publiée par le service public sur l’évolution de l’IRL au 2e trimestre 2026. Concrètement, les bailleurs peuvent augmenter leur loyer au maximum de 1,15 % en France métropolitaine avec cet indice — mais ce plafond ne s’applique pas à tous les logements.
Pour un logement classé F ou G au DPE (voir comprendre et lire son DPE en 2026), la règle change radicalement. La loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021 interdit, à compter du 24 août 2022, toute augmentation de loyer pour les logements classés F et G au DPE, comme le rappelle la fiche du ministère de la Transition écologique sur le gel des loyers passoires. Cette mesure s’applique aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après cette date : la révision IRL annuelle est donc gelée, tout comme la possibilité d’augmenter le loyer entre deux locataires au moment d’établir un nouveau bail.
Aucun complément de loyer ne peut être appliqué à un logement classé F ou G, précise l’article 140 de la loi ELAN, codifié sur Légifrance, disposition sur le complément de loyer et l’action en réévaluation. Au renouvellement du bail, l’action en réévaluation de loyer ne peut pas non plus être engagée pour un logement de classe F ou G. Ce double blocage explique pourquoi le nouveau DPE 2026 et son coefficient 1,9 pèsent directement sur la valeur locative d’un bien en copropriété.
Les deux leviers légaux du bailleur : révision IRL post-sortie de passoire vs partage des économies de charges
Une fois les travaux votés et réalisés au sein de la copropriété (voir DPE collectif en copropriété : obligation, coût et exploitation), le bailleur dispose de deux mécanismes distincts pour retrouver une capacité d’augmentation du loyer.
| Levier légal | Condition d’activation | Plafond | Base légale |
|---|---|---|---|
| Révision IRL classique (post-sortie de passoire) | Travaux permettant d’atteindre au moins la classe E, démontrés par un nouveau DPE réalisé après les travaux | +1,15 % maximum en France métropolitaine (IRL du 2e trimestre 2026) | Loi Climat et Résilience, art. 140 loi ELAN |
| Partage des économies de charges | Logement porté à un niveau de performance compris entre la classe A et la classe E | Limité à 15 ans maximum, montant fixe et non révisable, au plus la moitié du montant de l’économie d’énergie estimée | Article 23-1, loi de 1989 |
Une contribution au partage des économies de charges peut être demandée au locataire après des travaux d’économie d’énergie réalisés par le bailleur, à condition que le logement atteigne un niveau de performance compris entre la classe A et la classe E, comme le prévoit l’article 23-1 de la loi de 1989 sur Légifrance. Contrairement à la révision IRL, ce levier ne dépend pas d’une sortie complète du statut de passoire (la classe E suffit) mais reste plafonné dans le temps et dans son montant.
Coûts des travaux collectifs et budget prévisionnel 2026 pour la copropriété
Avant d’envisager la révision du loyer, le bailleur doit anticiper le plan de financement voté en assemblée générale (voir rénovation locative : quelles aides pour un propriétaire bailleur en 2026). Le montant des travaux pris en charge par les dispositifs 2026 varie selon le gain énergétique visé et le type de financement mobilisé, d’après la fiche MaPrimeRénov’ Copropriété de France Rénov’.
| Dispositif | Taux / montant | Plafond | Condition |
|---|---|---|---|
| MaPrimeRénov’ Copropriété | 30 % pour une rénovation qui permet un gain énergétique de 35 % | Plafond de 25 000 € de travaux par logement | Gain énergétique ≥ 35 % |
| MaPrimeRénov’ Copropriété (gain renforcé) | 45 % pour une rénovation qui permet un gain énergétique de 50 % | Même plafond de 25 000 €/logement | Gain énergétique ≥ 50 % |
| Bonus sortie de passoire | Bonus de 10 % en cas de sortie du statut de passoire énergétique | Cumulable avec les taux ci-dessus | Sortie de la classe F ou G |
| Éco-PTZ Copropriété (2 travaux) | Prêt à taux zéro, sans condition de ressources | 25 000 € par logement pour un lot de 2 travaux | Lot de 2 travaux minimum |
| Éco-PTZ Copropriété (3 travaux ou plus) | Prêt à taux zéro | 30 000 € par logement pour un lot de 3 travaux ou plus | Travaux réalisés en intégralité dans un délai de 3 ans à partir de la décision d’octroi |
MaPrimeRénov’ Copropriété, Éco-PTZ, CEE : cumul des aides et reste à charge du bailleur
Le dispositif des certificats d’économies d’énergie (CEE) est cumulable avec d’autres aides comme MaPrimeRénov’ et l’éco-prêt à taux zéro, ce qui permet au bailleur de superposer plusieurs financements sur un même chantier collectif. Pour la fiscalité de ces travaux, voir déficit foncier et déduction fiscale des travaux pour bailleurs.
| Dispositif | Cumulable avec | Détail |
|---|---|---|
| MaPrimeRénov’ Copropriété | Éco-PTZ, CEE | Taux 30 à 45 % + bonus 10 %, plafond 25 000 €/logement |
| Éco-PTZ Copropriété | MaPrimeRénov’, CEE | Sans condition de ressources, jusqu’à 30 000 €/logement |
| CEE | MaPrimeRénov’, Éco-PTZ | Cumulable avec MaPrimeRénov’ et l’éco-prêt à taux zéro |
À titre de complément, lorsque des travaux sont engagés à l’échelle du logement individuel plutôt que de la copropriété, MaPrimeRénov’ finance jusqu’à 80 % de 40 000 euros pour une rénovation d’ampleur. Pour l’éco-PTZ copropriété, comme le précise la fiche service-public.gouv.fr sur l’éco-PTZ Copropriétés, le montant accordé dépend du nombre de travaux inclus dans le lot voté en AG. Le reste à charge du bailleur dépend, lui, du montant total voté en assemblée générale et de la part non couverte par ces aides cumulées : il doit être anticipé avant le vote des travaux.
Étapes pour le bailleur : du vote en AG au nouveau calcul du loyer
- Vote des travaux en assemblée générale : Les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre relèvent de l’article 25 de la loi de 1965.
- Réalisation des travaux collectifs votés (isolation, chauffage collectif, ventilation…).
- Nouveau DPE après travaux : une augmentation du loyer ne pourra avoir lieu que si les travaux permettent la sortie du statut de passoire du logement, c’est-à-dire l’atteinte a minima de la classe E, démontrée par un nouveau DPE réalisé après ces travaux.
- Choix du levier : révision IRL classique, ou partage des économies de charges si le logement atteint un niveau de performance compris entre la classe A et la classe E.
- Calcul et notification : la contribution du locataire reste plafonnée à la moitié du montant de l’économie d’énergie estimée, sur 15 ans maximum.
Erreur fréquente : continuer d’appliquer un complément de loyer sur un logement resté classé F ou G, ce qui est interdit. Autre piège : ignorer le calendrier d’interdiction de location (voir passoire thermique F ou G : que faire avant l’interdiction de location en 2026) alors que depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sur le DPE sont considérés comme non décents et que les logements classés F le seront à compter du 1er janvier 2028.
Ce que le bailleur regagne : droit de révision retrouvé et partage des économies plafonné
Le principal gain pour le bailleur qui finance des travaux collectifs n’est pas un chiffre de rentabilité agrégé — aucune donnée chiffrée nationale de retour sur investissement n’a été trouvée sur les sources officielles consultées — mais un déblocage juridique concret. Une augmentation du loyer ne pourra avoir lieu que si des travaux de rénovation énergétique permettent la sortie du statut de passoire du logement, démontrée par la réalisation d’un nouveau DPE après ces travaux. Ce déblocage redonne accès à la révision IRL annuelle, actuellement plafonnée à +1,15 % en France métropolitaine.
En parallèle, le partage des économies de charges est limité au maximum à quinze ans et son montant, fixe et non révisable, ne peut être supérieur à la moitié du montant de l’économie d’énergie estimée — un revenu complémentaire encadré, distinct de la révision de loyer. Ce double levier prend tout son sens à l’approche des prochaines échéances de décence : à partir du 1er janvier 2034, les logements étiquetés E seront eux aussi considérés comme non décents, ce qui élargit progressivement le périmètre des logements concernés. Sortir un bien de la classe F ou G influe aussi sur sa valeur en cas de revente (voir DPE et vente immobilière : impact sur le prix). Ce guide s’inscrit dans une réflexion plus large sur la rénovation énergétique du parc de logements loués.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que l’IRL et comment est-il calculé ?
L’IRL est obtenu à partir de la moyenne de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, sur les 12 derniers mois. Le nouveau loyer se calcule en multipliant le montant actuel du loyer mensuel par l’IRL du trimestre de référence de l’année en cours, puis en divisant par l’IRL du même trimestre de l’année précédente.
Quelle est la valeur de l’IRL au 2e trimestre 2026 ?
Au 2e trimestre 2026, l’IRL s’établit à 148,37 en métropole, contre 146,60 au 1er trimestre, soit une progression de 1,15 % sur un an. Les bailleurs peuvent donc augmenter leur loyer au maximum de 1,15 % en France métropolitaine avec cet indice, sauf logement F ou G.
Un bailleur peut-il appliquer un complément de loyer sur un logement classé F ou G ?
Non, aucun complément de loyer ne peut être appliqué à un logement classé F ou G, en application de l’article 140 de la loi ELAN.
Peut-on réviser le loyer d’un logement classé F ou G au DPE ?
La loi Climat et Résilience interdit, depuis le 24 août 2022, toute augmentation de loyer pour les logements classés F et G. Une hausse ne redevient possible qu’après des travaux permettant d’atteindre au moins la classe E, démontrés par un nouveau DPE.
Qu’est-ce que le partage des économies de charges prévu par l’article 23-1 ?
C’est une contribution que le bailleur peut demander au locataire après des travaux d’économie d’énergie, si le logement atteint un niveau de performance compris entre la classe A et la classe E. Elle est limitée à 15 ans maximum et son montant, fixe et non révisable, ne peut dépasser la moitié de l’économie d’énergie estimée.
Quelle majorité de vote est nécessaire en assemblée générale pour des travaux d’économie d’énergie ?
Les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre relèvent de l’article 25 de la loi de 1965.
Quelles aides existent pour financer des travaux énergétiques en copropriété en 2026 ?
MaPrimeRénov’ Copropriété finance 30 % des travaux pour un gain énergétique de 35 %, 45 % pour un gain de 50 %, dans la limite de 25 000 € de travaux par logement. L’éco-PTZ Copropriété peut atteindre 25 000 € par logement pour un lot de 2 travaux et 30 000 € pour un lot de 3 travaux ou plus. Le CEE est cumulable avec ces deux dispositifs.
Quand les logements classés G, F puis E deviendront-ils non décents ?
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont considérés comme non décents. Les logements classés F le seront à compter du 1er janvier 2028, et les logements classés E à partir du 1er janvier 2034.
