Copropriété en indivision : qui vote les travaux de rénovation énergétique quand un lot appartient à plusieurs héritiers ou à deux ex-conjoints, sans qu’aucun n’ait encore de part matériellement définie ? Cette situation, fréquente après une succession non partagée ou une séparation, ajoute une couche de règles au vote classique en assemblée générale. Nous détaillons le mandataire commun obligatoire, les majorités applicables selon le type de travaux, et les recours en cas de désaccord entre indivisaires.
Comprendre l’indivision et le mandataire commun en assemblée générale
L’indivision est le régime juridique qui s’applique de plein droit lorsqu’un même lot de copropriété appartient à plusieurs personnes sans qu’il soit divisé matériellement entre elles : c’est la situation classique d’une succession non partagée entre plusieurs héritiers, ou d’un bien acquis en couple avant une séparation. Concrètement, chaque indivisaire détient une quote-part de droits sur l’ensemble du lot, et non un morceau physique du bien. Pour la gestion courante de ce bien indivis, la loi distingue plusieurs niveaux de décision selon la gravité de l’acte envisagé.
Les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité peuvent notamment Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis — l’entretien courant du lot, par exemple — ou Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration. À l’inverse, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition — une vente du lot ou des travaux qui engageraient significativement son capital entrent dans cette catégorie. Autre subtilité fréquente en pratique : si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition — un mandat tacite ne suffit donc jamais à engager le lot dans un chantier de rénovation lourd.
Ce régime de droit commun de l’indivision se double, en copropriété, d’une obligation spécifique posée par la loi du 10 juillet 1965 : En cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic. En clair, un lot détenu en indivision ne dispose que d’une seule voix en assemblée générale, portée par ce mandataire unique — jamais par chacun des indivisaires séparément. Ce mécanisme, qui conditionne directement la capacité du lot indivis à peser sur la décision collective, s’articule avec les règles générales que nous détaillons dans notre guide du vote en assemblée générale des travaux énergétiques.
Quelles majorités de vote selon le type de travaux ?
Deux niveaux de majorité s’articulent lorsqu’un lot en indivision est concerné par un projet de travaux énergétiques : la majorité interne aux indivisaires, qui détermine si le mandataire commun peut être mandaté pour voter en tel ou tel sens, et la majorité de l’assemblée générale de copropriété elle-même, qui détermine si les travaux sont adoptés pour tout l’immeuble. Le tableau ci-dessous résume les deux échelles.
| Niveau de décision | Portée | Majorité requise |
|---|---|---|
| Entre indivisaires (interne) | les actes d’administration relatifs aux biens indivis | au moins deux tiers des droits indivis |
| Entre indivisaires (interne) | acte de disposition (vente du lot, engagement lourd du capital) | le consentement de tous les indivisaires est requis |
| Assemblée générale (loi 1965) | Travaux permettant de munir l’immeuble d’un dispositif d’individualisation des frais de chauffage | majorité simple, Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ainsi que ceux ayant voté par correspondance (art. 24) |
| Assemblée générale (loi 1965) | Les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre | majorité absolue, Majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble (présents, représentés et absents) (art. 25) |
| Assemblée générale (loi 1965) | L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble | majorité absolue (art. 25) |
| Assemblée générale (loi 1965) | Décision d’augmenter le montant de la cotisation annuelle au fonds de travaux en l’absence de plan pluriannuel de travaux | majorité absolue (art. 25) |
| Assemblée générale (loi 1965) | adoption du plan pluriannuel de travaux | la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 14-2) |
| Assemblée générale (loi 1965) | actes de disposition, modification du règlement de copropriété | double majorité, Majorité des copropriétaires de l’immeuble représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires (art. 26) |
Deux subtilités méritent l’attention du mandataire commun. D’abord, selon la fiche pratique Service-Public.fr consacrée aux majorités de vote en assemblée générale, ces majorités ne se cumulent pas au hasard : Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi — l’article 24 est donc le régime de principe, les autres articles étant des exceptions renforcées. Ensuite, l’article 25-1 ouvre une passerelle pour les projets qui n’atteignent pas la majorité absolue de l’article 25 : dans ce cas, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote, ce qui évite de convoquer une nouvelle assemblée pour la même résolution — un gain de temps précieux pour un lot en indivision dont le mandataire n’a parfois obtenu son mandat qu’in extremis.
Budget 2026 : répartition du coût des travaux entre indivisaires
Une fois les travaux votés en assemblée générale, leur coût est appelé auprès de chaque copropriétaire au prorata des tantièmes attachés à son lot — et, pour un lot en indivision, réparti en interne entre les indivisaires à proportion de leur quote-part de droits indivis. Cette répartition interne relève du régime civil de l’indivision, pas de la loi de 1965 : le syndic n’appelle qu’un seul règlement au nom du lot, charge ensuite aux indivisaires de se répartir la facture entre eux, éventuellement avec l’appui du mandataire commun ou du notaire en charge du dossier.
Deux seuils encadrent le budget des travaux votés au titre du plan pluriannuel. A l’expiration d’un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré, et lorsqu’il est adopté par l’assemblée générale, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel. Pour un lot en indivision, cette cotisation entre dans les charges courantes appelées au nom du lot, puis répercutées entre indivisaires. Si le devis final dépasse le budget initialement voté, une procédure spécifique s’applique : nous la détaillons dans notre article sur les devis supérieurs au budget voté en copropriété.
| Poste | Seuil / montant 2026 |
|---|---|
| Cotisation annuelle au fonds de travaux (PPT adopté) | ne peut être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel |
| Déclenchement de l’obligation d’élaborer un plan pluriannuel de travaux | quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble |
| Éco-PTZ copropriété (rénovation globale) | Le montant maximal de l’éco-PTZ est de 50 000 € par logement |
| MaPrimeRénov’ pour un bien en indivision | désigner un représentant unique dans le cadre d’une demande de MaPrimeRénov’ portant sur un bien en indivision |
Aides financières 2026 pour un bien en indivision
En pratique, un lot en indivision n’est pas exclu des dispositifs d’aide 2026, à condition de désigner un interlocuteur unique. La démarche MaPrimeRénov’ pour un bien en indivision Permet de désigner un représentant unique dans le cadre d’une demande de MaPrimeRénov’ portant sur un bien en indivision — c’est ce représentant qui signe le dossier et perçoit l’aide au nom de tous les indivisaires. Nous détaillons les plafonds applicables selon les revenus et le type de travaux dans notre guide MaPrimeRénov’ Copropriété 2026.
Pour l’éco-PTZ copropriété, la contrainte porte sur le vote lui-même : La décision de recourir à l’éco-PTZ Copropriétés doit être votée en assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue, la même majorité que pour les travaux d’économies d’énergie eux-mêmes — le mandataire commun du lot indivis doit donc avoir reçu mandat pour ce vote précis avant la tenue de l’assemblée. En rénovation globale, Le montant maximal de l’éco-PTZ est de 50 000 € par logement, un financement qui peut couvrir la quote-part du lot indivis dans le plan de financement collectif. Notre guide de l’éco-PTZ copropriété 2026 détaille les conditions d’éligibilité complètes.
Désigner le mandataire commun et voter les travaux : mode d’emploi
En pratique, la mise en musique de ces règles suit un enchaînement précis. D’abord, les indivisaires doivent s’entendre sur l’identité du mandataire commun qui les représentera en assemblée générale — l’un d’entre eux, ou un tiers de confiance, souvent le notaire en charge de la succession. Cet accord amiable, non formalisé par la loi, doit simplement être communiqué au syndic avant la convocation.
À défaut d’accord entre les indivisaires — situation fréquente en cas de conflit successoral ou de séparation conflictuelle —, la loi prévoit qu’un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic les représente. Le syndic lui-même peut donc prendre l’initiative de la saisine si le blocage empêche la tenue d’un vote pour le lot concerné.
Ce recours au juge ne se limite pas à la seule désignation du mandataire d’assemblée générale : plus largement, en cas de mésentente entre indivisaires sur la gestion du bien, Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun. Il peut aussi désigner un indivisaire comme administrateur en l’obligeant s’il y a lieu à donner caution, soit nommer un séquestre, voire, dans les cas de blocage les plus durs, autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis. Ces prérogatives, bien que rarement mobilisées pour un simple vote de travaux, structurent le rapport de force en cas de désaccord persistant.
Une fois désigné, le mandataire vote en assemblée générale selon la majorité applicable au type de travaux (voir tableau plus haut) — qu’il s’agisse d’une installation de géothermie en copropriété, d’un projet plus modeste comme l’autoconsommation individuelle en copropriété, ou de l’adoption du plan pluriannuel de travaux issu d’un diagnostic technique global. Nous recommandons aux indivisaires de suivre pas à pas notre guide de la rénovation en copropriété étape par étape pour anticiper chaque échéance de vote.
Pourquoi rénover un bien en indivision : valorisation et DPE
Au-delà de l’obligation de voter, la rénovation énergétique d’un lot en indivision présente un intérêt patrimonial direct pour les indivisaires, en particulier lorsque l’indivision est appelée à être partagée à terme — vente du lot, sortie d’un indivisaire, ou partage successoral définitif. Un diagnostic de performance énergétique amélioré valorise le bien lors de son estimation et facilite sa mise en vente, un critère de plus en plus déterminant pour les acquéreurs comme pour les établissements prêteurs.
Concrètement, nous recommandons aux indivisaires de ne pas voir le vote de travaux énergétiques comme une simple contrainte collective imposée par l’assemblée générale, mais comme un investissement qui conditionne la valeur de revente du lot au moment du partage. Pour une vision d’ensemble des travaux et de leur financement, notre guide complet de la rénovation énergétique reste la référence à consulter avant tout vote en assemblée générale.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que l’indivision appliquée à un lot de copropriété ?
L’indivision est le régime qui s’applique quand un même lot de copropriété appartient à plusieurs personnes sans division matérielle entre elles, par exemple plusieurs héritiers avant le partage d’une succession ou deux ex-conjoints avant la vente d’un bien commun. Chaque indivisaire détient une quote-part de droits sur l’ensemble du lot.
Pourquoi un mandataire commun est-il obligatoire pour un lot en indivision ?
Parce qu’un lot de copropriété ne dispose que d’une seule voix en assemblée générale. La loi prévoit qu’En cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun, qui porte cette voix unique au nom de tous.
Qui désigne le mandataire commun en cas de désaccord entre indivisaires ?
À défaut d’accord amiable, ce mandataire est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic.
Quelle majorité de vote s’applique aux travaux d’économies d’énergie en assemblée générale ?
Les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre relèvent de la majorité absolue de l’article 25, c’est-à-dire Majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble (présents, représentés et absents).
Un seul indivisaire peut-il engager seul des travaux sur le bien indivis ?
Non, sauf pour un acte d’administration courante décidé avec d’autres indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis. Pour un acte de disposition, le consentement de tous les indivisaires est requis.
Que se passe-t-il si les indivisaires ne s’entendent pas du tout sur la gestion du bien ?
Le président du tribunal judiciaire peut intervenir : il peut désigner un indivisaire comme administrateur en l’obligeant s’il y a lieu à donner caution, soit nommer un séquestre.
Quel est le montant maximal de l’éco-PTZ pour financer des travaux votés en copropriété ?
En rénovation globale, Le montant maximal de l’éco-PTZ est de 50 000 € par logement, sous réserve que La décision de recourir à l’éco-PTZ Copropriétés ait été votée à la majorité absolue en assemblée générale.
Comment demander MaPrimeRénov’ pour un bien détenu en indivision ?
La démarche Permet de désigner un représentant unique dans le cadre d’une demande de MaPrimeRénov’ portant sur un bien en indivision ; c’est ce représentant qui dépose et signe le dossier au nom de tous les indivisaires.
Sources officielles
- Légifrance — mandataire commun des indivisaires en assemblée générale de copropriété
- Légifrance — régime de majorité des actes d’administration en indivision
- Légifrance — pouvoirs du président du tribunal judiciaire en cas de mésentente entre indivisaires
- Service-Public.fr — tableau des majorités de vote en assemblée générale de copropriété
