Bâtiment tertiaire multi-locataires : mutualiser la performance énergétique

Mutualiser la performance énergétique tertiaire entre plusieurs locataires d’un même site suppose d’abord de comprendre ce que la réglementation permet réellement, sans céder à la tentation d’un dispositif « clé en main » qui n’existe pas. Pour un gestionnaire de patrimoine multi-bâtiments ou multi-occupants, trois mécanismes distincts — le suivi mutualisé sur la plateforme OPERAT, le contrat de performance énergétique (CPE) et l’annexe environnementale du bail vert — peuvent être combinés pour construire une démarche collective cohérente face au décret tertiaire.

Comprendre le décret tertiaire à l’échelle d’un patrimoine multi-locataires

Le dispositif Éco Énergie Tertiaire ne se limite pas à un immeuble isolé occupé par un seul exploitant. Le ministère de la Transition écologique rappelle l’ampleur du parc concerné par cette obligation de réduction : « Les bâtiments tertiaires représentent 973,4 millions de m2 en France, soit plus d’un tiers de la consommation d’énergie du secteur du bâtiment ». Le texte fondateur remonte au 23 juillet 2019 : publication du décret tertiaire créant Éco Énergie Tertiaire, et l’objectif de fond est ambitieux : la réduction des consommations d’énergie finale de l’ensemble du parc tertiaire d’au moins -40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050 par rapport à une année de référence. Notre dossier sur la mise en conformité avec le décret tertiaire et la plateforme OPERAT détaille les démarches individuelles ; ici, l’enjeu est de les penser à plusieurs.

Le seuil d’assujettissement lui-même, fixé par le décret du 23 juillet 2019, ouvre la porte à des configurations multi-bâtiments : « Tout bâtiment hébergeant exclusivement des activités tertiaires sur une surface de plancher supérieure ou égale à 1 000 m2 » est concerné, mais ce n’est qu’un des trois cas prévus. Un immeuble à usage mixte occupé par plusieurs sociétés entre également dans le périmètre dès lors que « Toutes parties d’un bâtiment à usage mixte qui hébergent des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1 000 m² » sont réunies. Et surtout, pour un gestionnaire de plusieurs bâtiments sur un même site, « Tout ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou sur un même site dès lors que ces bâtiments hébergent des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1 000 m² » constitue en soi une entité soumise à l’obligation. L’ensemble de ces cas porte un nom réglementaire commun : ces bâtiments, parties de bâtiments et ensembles de bâtiments sont également appelés « entités fonctionnelles assujetties (EFA) ».

C’est précisément à cette échelle que la mutualisation devient possible dans OPERAT : personnes soumises à l’obligation peuvent mutualiser les résultats à l’échelle de tout ou partie de leur patrimoine, en formant un « groupe de structures » dans OPERAT, via le module « Mutualisation des résultats à l’échelle d’un patrimoine ». C’est un mécanisme de consolidation des déclarations d’un même assujetti sur plusieurs entités — pas, à ce jour, un partage contractuel formalisé entre locataires juridiquement distincts et indépendants d’un même immeuble. Cette nuance conditionne toute la suite de la démarche.

Comparatif des leviers contractuels mobilisables

Trois outils, de nature différente, peuvent être articulés par un gestionnaire de patrimoine tertiaire multi-locataires. Aucun n’a été conçu spécifiquement pour un partage entre plusieurs preneurs indépendants, mais chacun couvre une brique utile à une démarche collective.

Levier contractuel	Objet	Parties engagées	Portée
Contrat de performance énergétique (CPE)	un contrat passé entre une maîtrise d’ouvrage (privée ou publique qui porte le projet) et des opérateurs spécialisés dans les services énergétiques, les SEE (société de services énergétiques) ou les SOTI (société opératrice de tiers investissement) qui le réalise	Maîtrise d’ouvrage et opérateur de services énergétiques	peut porter sur un bâtiment ou sur un parc de bâtiments et inclure des travaux sur l’intérieur ou l’extérieur du bâti
Annexe environnementale (bail vert)	annexe peut prévoir des obligations pour limiter la consommation énergétique des locaux, avec le « Descriptif des caractéristiques énergétiques des équipements et des systèmes du bâtiment et des locaux loués »	Bailleur et preneur, pour chaque bail concerné	Contractuelle, propre à chaque relation bailleur-preneur
Mutualisation OPERAT à l’échelle du patrimoine	Consolidation déclarative via le module « Mutualisation des résultats à l’échelle d’un patrimoine »	Un même assujetti, sur tout ou partie de son patrimoine	Déclarative sur la plateforme, avec des « Objectifs contractuels de Contrat de performance énergétique (CPE) ou de tout autre contrat similaire visant à la réduction des consommations d’énergie » renseignables à titre indicatif

La mutualisation OPERAT consolide des résultats, l’annexe environnementale répartit des obligations bailleur-preneur, et le CPE engage un opérateur sur une performance chiffrée. Une démarche collective consiste à faire dialoguer ces trois briques, pas à signer un document unique qui les remplacerait.

Qui fait quoi : la répartition des rôles entre bailleur et locataires

Le décret tertiaire pose un principe simple sur le papier, plus exigeant en pratique dès qu’un immeuble compte plusieurs preneurs. Propriétaires et, s’il y en a, preneurs sont soumis à ces obligations pour les actions qui relèvent de leurs responsabilités respectives (par exemple indiquées sur le contrat de bail). Concrètement, ils doivent définir ensemble les actions destinées à respecter cette obligation et mettent individuellement en œuvre les moyens correspondant à leurs responsabilités — c’est cette articulation entre définition commune et mise en œuvre individuelle qui fonde toute logique de mutualisation à l’échelle d’un site.

Sur la remontée des données, la même logique de responsabilité partagée s’applique. Propriétaires et preneurs doivent transmettre annuellement les consommations d’énergie des entités fonctionnelles assujetties (EFA) les concernant respectivement, sachant que les données relatives à l’année précédente doivent être transmises chaque année au plus tard le 30 septembre — une échéance à ne pas manquer, que détaille notre guide sur les deux délais à ne pas manquer chaque année. Pour simplifier la gouvernance d’un immeuble multi-locataires, la réglementation prévoit une souplesse utile : le preneur peut déléguer cette transmission de données au propriétaire. À défaut de délégation, propriétaires et les preneurs se communiquent mutuellement les consommations annuelles énergétiques réelles de l’ensemble des équipements et des systèmes dont ils assurent respectivement l’exploitation.

C’est l’annexe environnementale du bail commercial qui formalise cette répartition contrat par contrat. Au-delà d’un certain seuil, elle est obligatoire : bail commercial qui porte sur un local de plus de 2 000 m2 à usage de bureaux ou de commerces doit comporter une annexe environnementale. Elle doit être annexée au contrat de bail par le bailleur, comme le rappelle la fiche officielle sur le fonctionnement du bail commercial. Plusieurs sujets peuvent y être traités simultanément, au-delà de la seule énergie : travaux d’entretien, plan de réduction de la consommation d’eau, réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Installation et mise en œuvre d’une démarche collective

Monter une démarche de performance énergétique partagée entre locataires d’un même patrimoine tertiaire suit une logique en quatre temps, qui s’appuie exclusivement sur les mécanismes existants décrits plus haut — sans inventer de montage juridique nouveau.

Cartographier les EFA du patrimoine. Repérer, bâtiment par bâtiment et bail par bail, si l’on relève du cas du bâtiment isolé, du bâtiment mixte ou de l’ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou sur un même site, condition d’accès au module de mutualisation.
Fixer une trajectoire commune de réduction. Chaque EFA doit choisir son mode de calcul d’objectif, par rapport à une consommation énergétique de référence datée entre 2010 et 2019, un niveau de consommation d’énergie finale réduit de : 40 % d’ici 2030, 50 % d’ici 2040, 60 % d’ici 2050, ou en valeur absolue puisque le texte permet aussi un niveau de consommation d’énergie finale fixé en valeur absolue, en fonction de la consommation énergétique des bâtiments nouveaux de leur catégorie.
Organiser la gouvernance de la donnée. Décider, bail par bail, qui transmet quoi, en s’appuyant sur la possibilité de délégation déjà citée, puis regrouper l’ensemble via le module de mutualisation à l’échelle du patrimoine dans OPERAT.
Répartir les coûts et les gains selon les responsabilités contractuelles. Pour toute action correctrice, il faut, selon la formule du texte, « Identifier pour chaque action prévue si elle est de la responsabilité du propriétaire et/ou du preneur », principe qui sert de base à la clé de répartition financière négociée dans l’annexe environnementale ou dans un CPE dédié.

Sur le plan technique, la mise en commun des données de plusieurs locataires est facilitée par les obligations d’équipement qui montent en parallèle du décret tertiaire, en particulier le décret BACS applicable à la gestion technique des bâtiments tertiaires. Une gestion technique du bâtiment mutualisée pour l’ensemble des locataires d’un même site facilite mécaniquement la collecte des données à transmettre sur OPERAT, comme le montre notre article sur la gestion technique du bâtiment appliquée au tertiaire multi-occupants.

Points de vigilance juridiques et contractuels

Premier point de vigilance, et le plus structurant : il n’existe pas, à ce jour, de produit contractuel officiel nommé « CPE partagé entre locataires ». Toute démarche présentée sous ce nom par un prestataire doit être décomposée pour vérifier qu’elle repose bien sur les briques documentées — annexe environnementale, CPE classique, mutualisation OPERAT — et non sur un montage flou qui engagerait le patrimoine sans base contractuelle claire.

Deuxième point : un CPE engage un résultat, pas seulement des moyens : une baisse de 25 % des consommations d’énergie est attendue au bout de 2 ans, après travaux d’une chaufferie, par rapport à une consommation de référence illustre le type d’engagement chiffré que porte ce contrat ; et la contrepartie est réelle puisque l’opérateur pourra faire l’objet de sanctions financières en cas de non-respect de ses engagements. Dans un immeuble multi-locataires, il faut donc clarifier au préalable le périmètre exact du CPE — parties communes, lot précis ou ensemble du site — faute de quoi la répartition des gains et des pénalités devient un point de friction.

Troisième point : la répartition des responsabilités doit être écrite, pas seulement discutée. Le décret rappelle que propriétaires et preneurs doivent définir ensemble les actions destinées à respecter cette obligation et mettent individuellement en œuvre les moyens correspondant à leurs responsabilités ; sans traduction dans le bail ou dans une annexe environnementale actualisée, cette obligation reste une déclaration d’intention. Certains bâtiments bénéficient par ailleurs d’aménagements au calendrier ou aux objectifs : notre article sur les exemptions et modulations d’objectifs prévues par le décret tertiaire aide à vérifier si un ou plusieurs locataires du site relèvent d’un régime particulier avant de figer la trajectoire commune.

Ce que ça change concrètement pour le gestionnaire de patrimoine et les locataires

Une démarche mutualisée bien construite change d’abord la lisibilité du pilotage : un seul groupe de structures dans OPERAT, une trajectoire commune, des rôles écrits pour chaque bail. Elle change aussi le rapport de force, la répartition des responsabilités devenant un argument de négociation objectivé plutôt qu’un sujet de désaccord au moment des travaux.

Les premiers résultats consolidés à l’échelle du parc tertiaire donnent une indication encourageante sur la faisabilité de ces trajectoires : selon le bilan de l’ADEME sur les déclarations OPERAT, on observe déjà ce constat : « L’atteinte des objectifs 2030 pour près de la moitié des Entités Fonctionnelles Assujetties (EFA) ». Notre article sur le bilan OPERAT qui révèle des bâtiments en avance sur leurs objectifs détaille ce constat à l’échelle nationale. Pour un gestionnaire de patrimoine tertiaire, une action collective bien pilotée a de vraies chances d’atteindre la trajectoire fixée. Cette mutualisation devient ainsi un levier concret pour réduire sa facture énergétique tertiaire, comme le développe notre guide complet sur le prix de l’énergie et les leviers de maîtrise des coûts.

Questions fréquentes

Le décret tertiaire s’applique-t-il à un ensemble de bâtiments partagé entre plusieurs locataires ?

Oui. Le texte vise notamment le cas où est réuni « Tout ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou sur un même site dès lors que ces bâtiments hébergent des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1 000 m² », quel que soit le nombre de locataires présents.

Qui transmet les données de consommation quand plusieurs locataires occupent le même site ?

Propriétaires et preneurs doivent transmettre annuellement les consommations d’énergie des entités fonctionnelles assujetties (EFA) les concernant respectivement. Le preneur peut déléguer cette transmission de données au propriétaire, ou bien les deux parties se communiquent mutuellement les consommations annuelles énergétiques réelles de l’ensemble des équipements et des systèmes dont ils assurent respectivement l’exploitation.

Existe-t-il un contrat de performance énergétique conçu spécifiquement pour plusieurs locataires ?

Non, aucun dispositif contractuel officiel nommé en ce sens n’est documenté. Le CPE reste un outil qui peut porter sur un bâtiment ou sur un parc de bâtiments et inclure des travaux sur l’intérieur ou l’extérieur du bâti ; pour un patrimoine multi-locataires, il se combine avec l’annexe environnementale et la mutualisation OPERAT plutôt que de constituer, seul, une solution nommée.

Qu’est-ce que la mutualisation des résultats à l’échelle du patrimoine dans OPERAT ?

Le texte est clair sur ce point : personnes soumises à l’obligation peuvent mutualiser les résultats à l’échelle de tout ou partie de leur patrimoine, en formant un « groupe de structures » dans OPERAT, via le module « Mutualisation des résultats à l’échelle d’un patrimoine ». Il consolide les déclarations d’un même assujetti, pas un partage contractuel entre locataires indépendants.

Quel est le rôle de l’annexe environnementale du bail vert dans une démarche collective ?

Obligatoire dès qu’un bail commercial qui porte sur un local de plus de 2 000 m2 à usage de bureaux ou de commerces est signé, l’annexe environnementale peut prévoir des obligations pour limiter la consommation énergétique des locaux et sert de support écrit à la répartition des engagements entre bailleur et preneur.

Que risque un opérateur qui ne tient pas ses engagements dans un contrat de performance énergétique ?

En cas de non-respect des objectifs fixés au contrat, l’opérateur pourra faire l’objet de sanctions financières. C’est ce mécanisme de garantie de résultat qui distingue le CPE d’un simple contrat de travaux.

Comment répartir les responsabilités entre bailleur et locataires pour les actions à mener ?

Le décret impose que propriétaires et preneurs doivent définir ensemble les actions destinées à respecter cette obligation et mettent individuellement en œuvre les moyens correspondant à leurs responsabilités. Pour tout plan d’actions, il convient de suivre la même règle : « Identifier pour chaque action prévue si elle est de la responsabilité du propriétaire et/ou du preneur », base de toute clé de répartition financière négociée ensuite.