Un propriétaire bailleur qui loue un bien en copropriété se heurte vite à une question simple en apparence mais lourde de conséquences financières : quelles charges de rénovation peut-il répercuter sur son locataire, et lesquelles restent obligatoirement à sa charge ? Entre les charges locatives récupérables (entretien courant, ascenseur, personnel d’immeuble) et les travaux d’amélioration énergétique qui pèsent exclusivement sur le propriétaire, la frontière est précise et strictement encadrée par la loi. Ce guide détaille, poste par poste, ce que le bailleur peut demander à son locataire et ce qu’il doit financer seul, avec les aides 2026 mobilisables pour alléger la facture.
Charges locatives et travaux d’amélioration : deux régimes juridiques distincts
Les charges locatives, ou charges récupérables, sont par nature des dépenses dues par le locataire, mais initialement payées par le propriétaire (ou l’agence immobilière). Concrètement, le bailleur avance ces frais avant de s’en faire rembourser via la régularisation annuelle des charges. Ce mécanisme concerne l’entretien courant du bien et des parties communes — pas les travaux de rénovation eux-mêmes.
À l’inverse, la loi distingue nettement les travaux d’amélioration. Les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement, comme des travaux d’isolation, restent à la charge exclusive du propriétaire, tout comme les travaux d’amélioration dans les parties communes ou privatives du même immeuble, par exemple l’installation d’un digicode, ou encore les travaux pour respecter les critères d’un logement décent. Un bailleur ne peut donc jamais intégrer le coût d’un chantier d’isolation ou de mise aux normes dans les charges locatives courantes.
Il existe toutefois une exception encadrée : le propriétaire du logement dans le parc privé peut demander au locataire une contribution financière en contrepartie des travaux qu’il a lui-même réalisés, à condition de respecter une procédure spécifique. Pour aller plus loin sur cette articulation entre travaux et loyer, notre guide sur le bail vert et l’audit énergétique détaille précisément qui paie quoi entre propriétaire et locataire au moment de la signature ou du renouvellement du bail.
Charges récupérables ou charge du bailleur : le tableau comparatif poste par poste
Le tableau suivant synthétise, pour les postes les plus fréquents en copropriété, ce qui relève des charges locatives récupérables et ce qui reste à la charge exclusive du bailleur.
| Poste | Statut | Récupérable auprès du locataire |
|---|---|---|
| Ascenseur — menues réparations (boutons, paumelles, fusibles) | Charge locative | Oui |
| Ascenseur — contrôle technique quinquennal | Charge du bailleur | Non |
| Gardien : entretien parties communes + sortie poubelles | Charge locative partielle | Oui, à 75 % |
| Gardien : une seule des deux tâches | Charge locative partielle | Oui, à 40 % |
| Employé d’immeuble | Charge locative | Oui |
| Travaux d’isolation thermique | Charge du bailleur | Non |
| Amélioration des parties communes (ex. digicode) | Charge du bailleur | Non |
| Mise en conformité décence du logement | Charge du bailleur | Non |
Sur l’ascenseur en particulier, la nuance est fine : les menues réparations de la cabine (changement boutons d’envoi, paumelles de portes), des paliers (ferme portes mécaniques, électriques ou pneumatiques) et des fusibles sont récupérables, mais le contrôle technique à réaliser tous les 5 ans n’est pas une charge récupérable — il reste à la charge du bailleur, au même titre que les travaux de rénovation plus lourds de l’installation.
Sur le personnel d’immeuble, le barème dépend strictement des tâches effectuées : lorsqu’il assure l’entretien des parties communes et sort les poubelles, les charges liées au salaire sont payées à hauteur de 75 % par le locataire ; s’il n’assure que l’une des deux tâches, les charges liées à son salaire sont payées par le locataire à hauteur de 40 %. Un employé d’immeuble relève en revanche d’un régime différent : les charges liées à son salaire sont payées en totalité par le locataire.
Charges de copropriété et fonds de travaux : ce que paie chaque copropriétaire
Il ne faut pas confondre charges locatives et charges de copropriété : ces dernières concernent la relation entre le bailleur et le syndicat des copropriétaires, jamais entre bailleur et locataire. Les charges de copropriété sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, dans la limite de la quote-part de chacun. Elles se répartissent en deux familles : les charges générales, liées à l’administration, la conservation et l’entretien des parties communes, et les charges spéciales, propres à certains équipements.
La loi de 1965 précise que chaque copropriétaire est tenu de participer à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans son lot. Ce fonds de travaux mérite une attention particulière côté bailleur : les copropriétés ont l’obligation de mettre en place un fonds de travaux pour financer les dépenses de travaux collectifs à venir, une cotisation obligatoire et non récupérable auprès du locataire, bien distincte des charges locatives. À défaut de plan pluriannuel de travaux adopté, le montant de la cotisation annuelle ne doit pas être inférieur à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété. Nous détaillons le fonctionnement complet de cette cotisation dans notre article sur le fonds de travaux, son calcul minimal et son usage lors des grands chantiers de rénovation énergétique.
| Type de charge | Qui la paie | Récupérable sur le locataire |
|---|---|---|
| Charges générales (entretien parties communes) | Copropriétaire, selon tantièmes | Non |
| Charges spéciales (équipements à utilité objective) | Copropriétaire concerné | Non |
| Cotisation au fonds de travaux | Copropriétaire, selon tantièmes | Non |
| Charges locatives (ascenseur, gardien, etc.) | Avancées par le bailleur | Oui, selon barème |
Aides financières 2026 pour le bailleur en copropriété
Financer des travaux de rénovation énergétique en copropriété reste, pour le bailleur, une charge propre — mais des aides substantielles permettent d’en réduire le reste à charge. Les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier de MaPrimeRénov’ dans le cadre d’une rénovation de leur logement et/ou des parties communes de la copropriété. Sur le volet collectif, MaPrimeRénov’ Copropriété finance jusqu’à 45 % du montant des travaux, dans un plafond de travaux de 25 000 € par logement, avec un bonus de 10 % en cas de sortie du statut de passoire énergétique. Pour être éligible, la copropriété doit réaliser des travaux permettant un gain énergétique d’au moins 35 % par un professionnel RGE.
Sur le plan pratique, c’est le syndic qui reçoit la prime et la répartit ensuite entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part — exactement la même logique de répartition que les charges de copropriété, et donc totalement étrangère aux charges locatives facturées au locataire. Notre guide sur MaPrimeRénov’ Copropriété, ses plafonds et ses conditions d’éligibilité complètes détaille le calcul du reste à charge par lot. Le bailleur peut également mobiliser des aides individuelles pour son propre logement : voir notre panorama des aides destinées au propriétaire bailleur qui rénove un bien mis en location.
Un point mérite d’être signalé aux bailleurs qui espéreraient compenser ces investissements par le loyer : depuis août 2022, le loyer des logements classés F et G ne peut plus être augmenté, ce qui limite fortement la possibilité de répercuter le coût des travaux via une hausse de loyer, par opposition aux charges locatives qui restent le seul canal de répercussion direct et encadré par la loi.
| Aide | Taux ou montant | Condition principale |
|---|---|---|
| MaPrimeRénov’ Copropriété | Jusqu’à 45 % des travaux, plafond 25 000 €/logement | Gain énergétique ≥ 35 %, professionnel RGE |
| Bonus sortie de passoire énergétique | + 10 % | Sortie du statut F ou G |
| Éco-PTZ copropriété — rénovation ponctuelle | Jusqu’à 30 000 €/logement | Vote en AG à la majorité absolue |
| Éco-PTZ copropriété — rénovation globale | Jusqu’à 50 000 €/logement | Vote en AG à la majorité absolue |
Voter et mettre en œuvre les travaux en assemblée générale
La mise en œuvre d’un chantier de rénovation énergétique en copropriété suit un parcours de vote encadré, bien distinct de la simple gestion des charges locatives.
- Établir ou actualiser le plan pluriannuel de travaux : document qui contient la liste et un calendrier détaillé des travaux nécessaires ou utiles à réaliser sur les parties communes d’une copropriété, réparti sur une période de 10 ans.
- Réaliser le diagnostic de performance énergétique collectif, obligatoire depuis le 1er janvier 2026 pour les copropriétés d’au maximum 50 lots.
- Faire voter les travaux d’économies d’énergie en assemblée générale : ils relèvent de la majorité absolue, dite majorité de l’article 25, qui correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble présents, représentés et absents, puisque les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre figurent explicitement dans la liste des décisions concernées par cet article.
- Voter, le cas échéant, le recours à l’éco-PTZ copropriété : la décision de recourir à l’éco-PTZ Copropriétés doit être votée en assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue, pour un montant pouvant atteindre 30 000 € par logement pour un lot de 3 travaux ou plus en rénovation ponctuelle, ou 50 000 € par logement en rénovation globale.
Pour sécuriser ce parcours de vote et éviter les recours, notre article sur les obligations du syndic en matière de rénovation énergétique de la copropriété détaille le rôle exact de chaque acteur, de la convocation à l’exécution du chantier.
Ce que le bailleur peut réellement répercuter : limites et bonnes pratiques
En synthèse, le canal de répercussion directe et encadrée reste celui des charges locatives : le barème applicable au personnel d’immeuble, aux menues réparations d’ascenseur ou aux prestations courantes des parties communes. Les travaux de rénovation énergétique proprement dits — isolation, amélioration des parties communes, mise en conformité — demeurent, eux, une dépense d’investissement à la charge exclusive du bailleur, financée par ses propres apports et par les aides évoquées plus haut.
Une contribution locataire spécifique aux économies de charges générées par des travaux d’économie d’énergie réalisés par le bailleur existe par ailleurs, mais elle répond à des modalités et à un plafonnement propres qui dépassent le périmètre confirmé de ce guide ; nous vous invitons à vérifier ce point précis avec votre syndic ou un professionnel du droit avant toute mise en œuvre. En pratique, la meilleure approche reste la discussion en amont avec le locataire : notre guide sur la négociation des travaux et des coûts entre propriétaire et locataire propose une méthode concrète pour clarifier les attentes de chacun avant le lancement d’un chantier. Si le bien est loué avec un bail vert, l’annexe environnementale formalise ces engagements réciproques : voir notre guide sur l’annexe environnementale du bail vert et son contenu obligatoire.
Pour une vision d’ensemble de la rénovation énergétique, y compris les spécificités propres aux immeubles en copropriété, consultez notre guide complet de la rénovation énergétique, notamment sa section consacrée aux cas particuliers des copropriétés.
Questions fréquentes
Un bailleur peut-il faire payer les travaux de rénovation énergétique à son locataire ?
Non : les travaux d’isolation ou d’amélioration des parties communes restent à la charge exclusive du propriétaire. Une contribution financière spécifique et encadrée peut exister dans certains cas de travaux réalisés par le bailleur, mais elle est distincte des charges locatives courantes.
Quelle est la différence entre charges locatives et charges de copropriété ?
Les charges locatives sont avancées par le bailleur puis remboursées par le locataire pour l’usage courant du logement et des parties communes. Les charges de copropriété concernent la relation entre le bailleur et le syndicat des copropriétaires et ne sont jamais facturées au locataire.
Le salaire du gardien est-il entièrement récupérable auprès du locataire ?
Cela dépend des tâches confiées au gardien : le taux de récupération varie selon qu’il assure l’entretien des parties communes, la sortie des poubelles, ou les deux à la fois, contrairement à l’employé d’immeuble dont le salaire est traité différemment.
Qui perçoit et répartit la prime MaPrimeRénov’ Copropriété ?
C’est le syndic qui centralise la demande, perçoit la prime, puis la répartit entre les copropriétaires selon leur quote-part, exactement comme pour les charges de copropriété.
Le bailleur peut-il augmenter le loyer pour financer des travaux de rénovation énergétique ?
Cette possibilité est aujourd’hui très limitée pour les logements les moins bien classés, ce qui pousse les bailleurs à privilégier les aides à la rénovation plutôt qu’une hausse de loyer.
Comment sont votés les travaux de rénovation énergétique en copropriété ?
Ils sont soumis à un vote en assemblée générale des copropriétaires, dans le cadre d’une majorité renforcée par rapport aux décisions de gestion courante, après inscription dans le plan pluriannuel de travaux lorsque celui-ci existe.
Le fonds de travaux peut-il être répercuté sur le locataire ?
Non : la cotisation au fonds de travaux est une obligation propre à chaque copropriétaire et ne figure pas dans la liste des charges locatives récupérables.
Quelles réparations d’ascenseur sont à la charge du locataire ?
Seules les menues réparations courantes de la cabine et des paliers sont concernées. Les opérations de contrôle et de maintenance plus lourdes restent à la charge du propriétaire.
Sources officielles
- Service-Public.fr — Charges à payer par le locataire (charges locatives ou charges récupérables)
- Légifrance — Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 25 (majorités de vote en assemblée générale)
- ANAH / France Rénov’ — Rénovez votre copropriété pour gagner en confort et économiser de l’énergie
- Service-Public.fr — Fonds de travaux en copropriété
