Un immeuble locatif peut lui aussi produire et partager son électricité solaire : l’autoconsommation collective n’est pas réservée aux copropriétés. Mais quand le propriétaire est un bailleur unique face à ses locataires, deux régimes juridiques radicalement différents s’appliquent selon qu’il s’agit d’un organisme HLM ou d’un bailleur privé. Ce guide détaille le montage, la répartition des rôles, la valorisation financière et les charges locatives.
Comprendre l’autoconsommation collective en immeuble locatif
Sur le plan légal : L’opération d’autoconsommation est collective lorsque la fourniture d’électricité est effectuée entre un ou plusieurs producteurs et un ou plusieurs consommateurs finals liés entre eux au sein d’une personne morale, définie à l’article L. 315-2 du code de l’énergie. L’ordonnance n°2016-1019 du 27 juillet 2016 relative à l’autoconsommation, ratifiée par la loi n°2017-227 du 24 février 2017, définit l’autoconsommation collective, et les gestionnaires de réseau ont l’obligation pour les gestionnaires de réseau de faciliter les opérations d’autoconsommation (individuelles et collective). Pour un immeuble locatif comme pour tout autre bâtiment, une même pièce centrale structure l’opération : La Personne Morale Organisatrice est la structure juridique dans laquelle sont associés tous les participants à une opération d’autoconsommation collective. Vous retrouverez le fonctionnement général du dispositif — puissance, distance, comptage — dans notre guide complet de l’autoconsommation solaire, et le détail du rôle de la PMO dans notre article dédié au statut de la PMO.
Deux configurations coexistent. Avec un tiers investisseur, il faut constituer une PMO distincte. À l’échelle d’un quartier, voyez notre guide partage d’énergie en quartier. Pour un propriétaire unique, une seule et même entité est simultanément producteur, consommateur et personne morale organisatrice de l’opération d’autoconsommation collective : c’est le modèle dit patrimonial, détaillé plus loin.
Bailleur social ou bailleur privé : deux régimes juridiques bien distincts
C’est le point le plus mal compris du dispositif : le mécanisme qui permet à un bailleur d’être lui-même la PMO sans créer de structure supplémentaire n’existe que pour une catégorie précise d’acteurs. Les articles L. 315-2-1 et L. 315-2-2 du Code de l’énergie prévoient que les personnes morales évoquées à l’article L. 315-2 peuvent être un organisme d’habitations à loyer modéré ou une communauté d’énergie. Ce régime vise très précisément l’opération qui réunit un organisme d’habitations à loyer modéré, au sens de l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation, et ses locataires ou des personnes physiques ou morales tierces. Notre article sur l’autoconsommation collective en logement social en détaille les résultats : 1 625 opérations actives dans le parc social illustrent la maturité de ce régime spécifique.
Un bailleur privé, une SCI ou une société commerciale propriétaire d’un immeuble locatif ne bénéficie PAS de cette dérogation. Il relève du régime général : L’autoconsommation est collective lorsque les producteurs ou les consommateurs finaux sont multiples ; ils doivent dans ce cas se regrouper au sein d’une entité juridique (association, coopérative…) créée à cet effet : « Elle peut prendre différentes formes juridiques (association, coopérative, société civile ou commerciale) selon le modèle d’opération d’autoconsommation collective choisi ». Concrètement, un bailleur privé doit constituer sa propre PMO ou adopter le modèle patrimonial décrit plus haut ; rien dans le droit ne l’autorise à faire entrer ses locataires par défaut.
| Critère | Régime HLM (bailleur social) | Régime général (bailleur privé, SCI) |
|---|---|---|
| Qui peut être PMO | L’organisme HLM lui-même, sans structure distincte | Une entité juridique créée à cet effet (association, coopérative, société civile ou commerciale) |
| Base légale | Régime spécial du code de l’énergie propre aux organismes HLM (détaillé plus haut) | Régime général du code de l’énergie : formes de droit commun de la PMO |
| Statut du locataire à l’entrée | A défaut d’opposition de la part du locataire ou du nouveau locataire, ce dernier est considéré comme participant à l’opération d’autoconsommation collective | Aucune inclusion automatique : le locataire adhère activement à la structure constituée par le bailleur |
| Formalisme de sortie | Fixé par la loi (délais, préavis) — détaillé plus loin | Fixé par les statuts et la convention de la PMO constituée |
Paramètres techniques et valorisation financière de l’opération
Quel que soit le régime, le socle technique reste le même. Un projet d’autoconsommation collective réunit un ou plusieurs producteur(s) et un ou plusieurs consommateur(s) installés sur des sites distants d’au plus 2 kilomètres entre eux, Dans certains cas (en zone rurale par exemple), une dérogation ministérielle peut être accordée pour élargir cette distance à 20 kilomètres. Pour la version étendue, ils sont raccordés au réseau d’un unique gestionnaire du réseau public de distribution et la puissance de production cumulée ne doit pas dépasser 5 MW. Le rôle d’Enedis y est détaillé dans notre article sur le rôle d’Enedis.
La répartition de l’énergie entre bailleur et locataires passe par des coefficients fixés par la PMO, précisés par la Délibération de la Commission de régulation de l’énergie du 16 avril 2026. Elle rappelle : Il existe actuellement trois types de coefficient de répartition : coefficients de répartition statique déterminés par la PMO : la valeur du coefficient de répartition est la même à chaque pas de mesure sur toute la durée de l’opération. Sur le terrain, selon Enedis : Les gestionnaires des réseaux publics de distribution équipent les consommateurs finals et producteurs participant à une opération d’autoconsommation collective des dispositifs de comptage, puis Enedis gère le quotidien des opérations d’autoconsommation collective en service : il En calculant les parts de production à affecter à chaque consommateur ; En communiquant les kWh ainsi calculés aux fournisseurs d’électricité, qui les valorisent directement sur la facture de chaque locataire participant.
Attention toutefois, car les opérations d’autoconsommation collective dérogent aux règles de droit commun applicables à la fourniture d’électricité, dans un cadre moins protecteur pour les consommateurs, et la PMO n’est pas soumise aux obligations spécifiques d’informations précontractuelles, ni à l’obligation de proposer un contrat d’une durée d’un an, ou de respecter les dispositions relatives à la facturation de l’électricité consommée. En tant que bailleur, mieux vaut compenser ce moindre formalisme par une information volontaire de vos locataires. Pour les aspects fiscaux, voir notre guide sur la fiscalité de l’autoconsommation collective.
| Paramètre technique | Règle applicable |
|---|---|
| Distance maximale entre participants | 2 kilomètres, sauf dérogation |
| Dérogation en zone rurale | Jusqu’à 20 kilomètres, sur autorisation ministérielle |
| Puissance de production cumulée (version étendue) | Plafonnée à 5 MW, raccordement à un unique gestionnaire de réseau |
| Répartition de l’énergie | Coefficients fixés par la PMO, dont un coefficient statique constant sur toute la durée de l’opération |
| Comptage et suivi | Dispositifs installés et courbes de charge relevées par le gestionnaire de réseau |
Côté charges, selon Service-Public.fr : L’électricité utilisée par le locataire dans le logement loué doit être payée par le locataire lui-même (chaque locataire doit souscrire un abonnement auprès d’une entreprise distributrice). C’est donc sur cet abonnement personnel, et non sur les charges versées au bailleur, que se répercute la baisse de facture liée à l’autoconsommation. En revanche : Les dépenses liées aux parties communes de l’immeuble, et récupérables auprès du locataire, sont les dépenses suivantes : Électricité — c’est donc uniquement l’électricité des parties communes, distincte de celle du logement privatif, qui peut entrer dans vos charges récupérables en tant que bailleur. Un sujet que recoupe également notre article sur le bail vert et le partage des coûts énergétiques.
Entrée et sortie des locataires : le formalisme propre aux organismes HLM
Réservé au régime propre aux organismes HLM, ce formalisme suit un enchaînement précis. Le bailleur, dit le texte, « Informe les locataires concernés du projet d’autoconsommation collective par l’organisation d’une réunion spécifique, afin de leur apporter une information sur le projet, ses modalités de fonctionnement et ses conséquences pour les locataires souhaitant y participer ». Ensuite, un mois au moins avant la mise en œuvre du projet, un document contenant les informations mentionnées à l’article R. 315-13 est affiché à l’emplacement prévu à cet effet au sein de l’immeuble et remis individuellement à chaque locataire, et durant le délai d’un mois suivant cette remise, tout locataire peut faire part au bailleur de son refus de participer à l’opération d’autoconsommation collective. Passé ce délai sans opposition, il devient participant de plein droit, comme vu plus haut. Attention à ne pas confondre ce calendrier avec celui du locataire qui arrive APRÈS le lancement : pour lui, l’information est remise au plus tard à la signature du bail, et A compter de la signature du bail, le locataire dispose de quatorze jours pour faire part au bailleur de son refus de participer à l’opération d’autoconsommation collective. Deux entrées, deux délais : c’est un point que les bailleurs sociaux oublient souvent dans leur procédure d’état des lieux d’entrée.
Pour se retirer en cours d’opération, dans ce même régime : Le locataire ou futur locataire fait part de son refus de participer à l’opération d’autoconsommation collective ou de son souhait de quitter l’opération en informant le bailleur de sa décision par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette démarche ouvre alors un délai d’attente : la réception de l’information délivrée par le locataire au bailleur fait courir un délai de préavis, fixé par la personne morale organisatrice de l’opération, pendant lequel le locataire continue de participer à l’opération. Ce délai ne peut être supérieur à deux mois. En revanche, la résiliation du bail entraîne automatiquement l’interruption de la participation du locataire à l’opération d’autoconsommation collective à la date de résiliation du bail : aucune démarche supplémentaire n’est requise dans ce cas. Enfin, si un locataire souhaite revenir sur sa décision, le bailleur peut indiquer au locataire que sa demande ne sera effective qu’au terme d’un délai de mise en œuvre qui ne peut être supérieur à six mois.
| Étape | Délai ou formalisme (régime HLM) |
|---|---|
| Réunion d’information des locataires | Organisée par le bailleur avant l’affichage du document |
| Affichage et remise du document d’information | Au moins un mois avant la mise en œuvre du projet |
| Délai de refus initial | Un mois à compter de la remise du document |
| Retrait en cours d’opération | Lettre recommandée avec avis de réception, préavis fixé par la PMO, plafonné à deux mois |
| Résiliation du bail | Interruption automatique de la participation, sans démarche |
| Nouvelle demande de participation | Délai de mise en œuvre pouvant aller jusqu’à six mois |
Un bailleur privé qui chercherait un équivalent contractuel à ces délais devra les reproduire lui-même dans les statuts de sa propre PMO — un point à anticiper dès la constitution du projet.
Monter l’opération quand on est bailleur privé ou SCI
En l’absence du mécanisme réservé aux organismes HLM, un bailleur privé ou une SCI doit construire son opération pas à pas. Notre article recense les étapes générales applicables à tout porteur de projet : les 8 étapes pour monter votre projet d’autoconsommation collective. Voici comment elles se déclinent spécifiquement pour un immeuble locatif détenu par un seul propriétaire.
- Choisir la forme juridique de la PMO adaptée à votre situation : il faudra ensuite choisir la forme juridique de la personne morale au sein de laquelle seront associés les participants à l’opération d’autoconsommation collective, on parle de la Personne Morale Organisatrice (PMO).
- Étudier le modèle patrimonial si vous êtes seul propriétaire de l’immeuble et de l’installation : dans ce cas, vous cumulez vous-même les rôles de producteur, de consommateur pour les parties communes et de PMO, sans structure distincte à créer.
- Envisager une communauté d’énergie si le projet associe plusieurs bâtiments ou acteurs : Lorsque l’opération d’autoconsommation collective réunit une communauté définie à l’article L. 291-1 ou L. 292-1, la personne morale organisatrice mentionnée à l’article L. 315-2 peut être cette communauté.
- Signer la convention avec le gestionnaire de réseau : Une convention d’autoconsommation collective doit être signée entre la personne morale organisatrice de l’opération et Enedis.
- Vérifier le respect des paramètres techniques vus plus haut (distance, puissance cumulée, comptage) avant tout dépôt de convention.
- Formaliser l’adhésion de chaque locataire volontaire, faute d’inclusion tacite possible : à la différence du régime HLM, chaque participant doit donner un accord actif, généralement matérialisé par un avenant ou une convention annexe au bail.
Ce qu’il faut retenir pour un bailleur qui hésite
Le régime réservé aux organismes HLM a longtemps eu un temps d’avance sur le secteur privé. Un rapport ministériel constatait qu’en 2021, Les opérations réalisées le sont en effet principalement à l’échelle d’un ensemble de bâtiments municipaux ou de logements sociaux et aucune d’elles ne porte sur des copropriétés privées. La même année, le Sénat relevait que l’autoconsommation est peu promue et mal régulée. Davantage de confiance pourrait être faite aux acteurs de terrain, à commencer par les bailleurs sociaux, un constat qui a depuis nourri les évolutions réglementaires observées ci-dessus. Pour un bailleur privé aujourd’hui, le message reste le même qu’en régime général : L’autoconsommation est collective lorsque les producteurs ou les consommateurs finaux sont multiples ; ils doivent dans ce cas se regrouper au sein d’une entité juridique (association, coopérative…) créée à cet effet. Constituer cette structure en amont, documenter la répartition financière et anticiper les règles d’entrée et de sortie des locataires reste le meilleur moyen de sécuriser le projet dans la durée. Si votre immeuble est en copropriété plutôt qu’en location unique, référez-vous plutôt à notre guide sur l’autoconsommation collective en copropriété, qui suit une gouvernance différente, pilotée par le syndic et l’assemblée générale.
Questions fréquentes
Un bailleur privé peut-il bénéficier du régime simplifié réservé aux organismes HLM ?
Non. Ce mécanisme d’inclusion automatique des locataires sauf refus, avec réunion d’information, affichage et délais de refus et de retrait, est réservé aux organismes d’habitations à loyer modéré et aux communautés d’énergie, comme expliqué plus haut. Un bailleur privé ou une SCI doit constituer une personne morale organisatrice dédiée et obtenir l’accord actif de chaque locataire qui souhaite participer.
Comment un locataire peut-il refuser ou quitter une opération d’autoconsommation collective ?
Dans le régime propre aux organismes HLM, la procédure et les délais sont fixés par la loi, comme détaillé plus haut. Dans le régime général, applicable à un bailleur privé, ces modalités sont fixées par les statuts et la convention de la personne morale organisatrice, faute de mécanisme légal équivalent.
L’électricité produite par les panneaux solaires du bailleur réduit-elle la facture du locataire ?
Oui, sur son abonnement personnel : l’électricité consommée dans son logement reste payée par le locataire lui-même, mais la part d’électricité autoconsommée qui lui est affectée est directement valorisée sur cette facture, comme expliqué plus haut.
Cette électricité autoconsommée peut-elle être récupérée dans les charges locatives ?
Seule l’électricité des parties communes de l’immeuble entre dans les charges récupérables auprès du locataire. L’électricité individuelle du logement reste hors charges locatives, réglée directement par le locataire sur son propre abonnement.
L’autoconsommation collective offre-t-elle les mêmes protections qu’un contrat de fourniture classique ?
Non, et c’est un point de vigilance à ne pas minimiser : ce mécanisme déroge au droit commun de la fourniture d’électricité, dans un cadre moins protecteur pour le locataire consommateur, comme le rappelle la section dédiée plus haut.
Que se passe-t-il quand un locataire participant quitte son logement ?
Dans le régime HLM, la résiliation du bail met automatiquement fin à sa participation, sans démarche supplémentaire. Dans le régime général, les modalités de fin de participation à la sortie d’un locataire dépendent des règles fixées par la personne morale organisatrice constituée par le bailleur.
Sources officielles
- Légifrance — Article L. 315-2-1 du Code de l’énergie
- Enedis — L’autoconsommation collective est-elle faite pour vous ?
- Sénat — Mise en application de la loi Énergie-Climat
- Service-Public.fr — Charges récupérables auprès du locataire
