La loi Climat et Résilience a resserré les règles qui pèsent sur la location, la vente et les travaux des logements énergivores. Ce guide dresse le bilan de ses mesures « logement » cinq ans après, distingue ce qui est en vigueur de ce qui n’est encore qu’un projet, et indique aux bailleurs, aux propriétaires occupants et aux copropriétaires ce qu’il est utile de vérifier dès maintenant.
Comprendre la loi Climat et Résilience côté logement
Le texte agit sur trois leviers que nous reprenons successivement : la décence énergétique des logements loués, l’information à la vente et la programmation des travaux en copropriété. Selon nous, leur point commun est le diagnostic de performance énergétique. Dans son rapport sur la mise en œuvre du diagnostic de performance énergétique, la Cour des comptes le décrit ainsi : il est désormais obligatoire, opposable et conditionne les transactions immobilières et les locations. Pour apprendre à lire son DPE, notre guide pratique est une bonne porte d’entrée.
La même juridiction porte un regard critique sur la méthode : elle estime que la mise en œuvre de la réforme n’a pas suffisamment anticipé les difficultés rencontrées par les particuliers pour s’y conformer.
Le projet de loi en discussion se présente, lui, comme une clarification : selon le rapport de la commission des affaires économiques, un article du projet de loi sur le logement vise à clarifier l’application des obligations de rénovation énergétique des logements issues de la loi Climat-résilience de 2021.
Le calendrier de décence énergétique, étape par étape
L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version consolidée en vigueur (texte consolidé sur Légifrance), relie la décence d’un logement loué à son étiquette énergétique. Il fixe trois échéances successives, résumées dans le tableau ci-dessous, et prévoit que les logements qui ne répondent pas aux critères aux échéances fixées sont considérés comme non décents.
| Échéance | Niveau de performance d’un logement décent | Logements concernés, selon le ministère |
|---|---|---|
| 1er janvier 2025 | entre la classe A et la classe F | les logements classés G à compter de 2025 |
| 1er janvier 2028 | entre la classe A et la classe E | les logements classés F à compter de 2028 |
| 1er janvier 2034 | entre la classe A et la classe D | les logements classés E à compter de 2034 |
Le ministère de la Transition écologique mentionne aussi un critère antérieur, exprimé en consommation : la décence a visé les logements consommant plus de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an, à compter du 1er janvier 2023.
Cette montée en gamme ne frappe pas tous les contrats au même moment. Pour les baux en cours, le ministère précise que les critères de décence énergétique ne s’appliqueront pas aux contrats en cours avant l’échéance du renouvellement ou de la reconduction tacite. Pour les nouveaux contrats, le site Service-Public.fr indique, à propos des logements étiquetés G, que l’interdiction de location s’applique aux contrats de location signés à partir du début de l’année 2025. Notre guide sur la passoire thermique avant l’interdiction de location détaille ce que cela implique concrètement pour un propriétaire.
Ces échéances valent pour la métropole. Service-Public.fr signale qu’un calendrier spécifique est mis en place dans des collectivités d’outre-mer pour l’interdiction de la location des passoires thermiques ; nous ne le détaillons pas ici.
Gel des loyers et audit énergétique à la vente
Deuxième effet pour les bailleurs : le gel des loyers. Selon la page que le ministère de la Transition écologique consacre à ce sujet, la Loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021 interdit à compter du 24 août 2022 toute augmentation de loyer des logements du parc privé classés F et G au titre du DPE.
Le texte de loi le dit avec ses propres mots. Selon l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (version consolidée sur Légifrance), la révision et la majoration de loyer prévues par cet article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G.
À la vente, c’est l’audit énergétique qui joue le rôle de garde-fou. En métropole, le site Service-Public.fr précise que l’obligation de réaliser un audit énergétique concerne les bâtiments mis en vente (maisons individuelles, immeubles composés de plusieurs logements dont vous êtes l’unique propriétaire) classés E, F ou G sur le DPE. Les appartements en copropriété ne sont pas visés par cette phrase de la fiche. Pour le déroulé pratique côté vendeur, consultez notre mode d’emploi de l’audit énergétique obligatoire à la vente ; côté acquéreur, notre article sur l’audit énergétique avant achat aide à lire le rapport avant de s’engager.
Copropriété : plan pluriannuel de travaux et DPE collectif
En copropriété, les décisions se prennent en assemblée générale, et deux outils de planification s’y appliquent. Selon Service-Public.fr, le projet de plan pluriannuel de travaux est en principe obligatoire pour tous les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation. Nous vous recommandons de vérifier dans cette fiche les conditions et les dates d’application propres à votre immeuble. Ce plan, approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires, permet d’anticiper les travaux collectifs de l’immeuble et d’en échelonner les paiements.
Le DPE collectif suit, lui, un calendrier échelonné selon la taille de la copropriété. D’après le ministère, la date retenue est le 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots, puis le 1er janvier 2026 pour les copropriétés d’au maximum 50 lots. Pour les autres tailles de copropriété, nous vous recommandons de vous reporter à la page du ministère.
Pour un copropriétaire bailleur, nous vous recommandons de demander au syndic où en sont le DPE collectif et le plan de travaux avant d’engager des travaux privatifs, puis de chiffrer ces derniers en vous aidant de notre article pour rénover une passoire thermique selon son budget.
Le bilan chiffré : SDES, Cour des comptes et Anah
Les chiffres disponibles ne se comparent pas entre eux : ils n’ont ni le même périmètre ni le même objet. Nous vous recommandons de les lire séparément, comme dans le tableau ci-dessous.
Le SDES, dans sa publication intitulée « Le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2025 » (étude du service statistique du ministère), relève que 12,7 % des résidences principales sont des passoires énergétiques (soit 3,9 millions de passoires). Il détaille ensuite : 13,8 % du parc locatif privé sont des passoires énergétiques (soit 1,1 million de passoires) et 14,0 % du parc des propriétaires occupants sont des passoires énergétiques (soit 2,5 millions de passoires). Dans notre lecture, les logements occupés par leur propriétaire ne relèvent pas de l’interdiction de location.
Le SDES publie aussi une simulation, et non un constat : il indique que, si la réforme était déjà mise en œuvre, le nombre de passoires énergétiques parmi les résidences principales serait ainsi de 3,2 millions, la réforme désignant ici la modification du facteur de conversion de l’électricité. Service-Public.fr indique de son côté, dans sa fiche sur le DPE, que le facteur de conversion de l’électricité en énergie primaire est modifié : il passe de 2,3 à 1,9, et que tous les DPE établis à compter de la date d’effet intègrent automatiquement le nouveau coefficient. Nous vous recommandons donc de comparer une étiquette ancienne et une étiquette récente avec prudence.
La Cour des comptes a retenu un autre périmètre : son contrôle a porté sur les logements privés en métropole, soit plus de 32 millions de logements, dont 5,5 millions se révèlent être des passoires thermiques. Le SDES compte des résidences principales, la Cour des logements privés de métropole. Nous ne rapprochons donc pas ces deux chiffres et nous n’en tirons aucune fourchette.
| Source | Périmètre observé | Chiffre publié |
|---|---|---|
| SDES | Résidences principales | 3,9 millions de passoires |
| SDES | Parc locatif privé | 1,1 million de passoires |
| SDES | Parc des propriétaires occupants | 2,5 millions de passoires |
| Cour des comptes | Logements privés en métropole | 5,5 millions se révèlent être des passoires thermiques |
| Anah | Activité de l’agence (logements rénovés avec son aide) | 379 428 logements rénovés |
Côté travaux, l’Anah présente ses chiffres clés 2025 sur son site : parmi les 379 428 logements rénovés, elle compte 307 731 rénovations énergétiques et 120 306 rénovations d’ampleur. Ce sont des chiffres d’activité de l’agence : ils mesurent des logements rénovés avec son aide, pas l’effet de la loi. Pour comprendre comment s’articulent ces aides, voyez notre dossier sur la rénovation d’ampleur et les aides CEE.
Lors du débat de bilan à l’Assemblée nationale, rapporté dans le compte rendu de la séance, une intervention a affirmé que MaPrimeRénov’, principal levier public, a connu plus de dix-sept réformes en cinq ans. Une autre a indiqué que le projet de SNBC 3 ramènerait l’objectif de rénovation d’ampleur de 600 000 à 250 000 logements par an. Ce sont des propos de parlementaires en séance, non des constats officiels, et le second porte sur un projet, non sur un objectif adopté.
Ce qui pourrait changer : le projet de loi sur le logement
À la date de rédaction, aucune loi de « relance et décentralisation du logement » n’est promulguée. Un projet existe, mais il n’est pas en vigueur : la page de l’Assemblée nationale l’identifie ainsi : « projet de loi, adopté par le Sénat, visant la relance et la décentralisation du logement le 8 juillet 2026 ». Adopté par une seule assemblée, il n’a pas valeur de loi. Tant qu’il n’est pas promulgué, le calendrier décrit plus haut reste celui de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur.
Son contenu, tel que présenté, reste à confirmer. Dans son communiqué, le Gouvernement annonce un projet de loi qui permettrait de remettre sur le marché des logements F et G vacants pour raisons énergétiques à condition d’engager des travaux dans des délais courts : 3 ans pour les maisons individuelles ; 5 ans pour les copropriétés. Une rapporteure du débat de bilan a décrit un projet qui prévoirait de permettre à nouveau la location des passoires thermiques, à condition que le propriétaire s’engage à réaliser des travaux dans un délai de trois ans pour les maisons individuelles et de cinq ans pour les copropriétés.
Le rapport de la commission du Sénat décrit la disposition, dans la version proposée par le Gouvernement, en ces termes : « il exclut l’application des obligations de décence énergétique en cours de bail et sécurise les bailleurs de bonne foi ». Tout cela s’écrit donc au conditionnel, et nous vous recommandons de ne bâtir aucun plan sur une mesure non promulguée. Notre article sur le projet de loi qui assouplit l’interdiction de location suit l’actualité du texte.
Ce que peut faire un bailleur dès maintenant
Voici, selon nous, l’ordre de vérification le plus utile pour un bailleur. Il repose sur le seul droit en vigueur.
- Relever l’étiquette du DPE de chaque logement loué et la comparer aux échéances du tableau de décence ; nous vous recommandons d’anticiper l’échéance suivante au lieu de la découvrir au renouvellement du bail.
- Pour un logement F ou G, ne pas inscrire de révision ni de majoration de loyer : nous vous recommandons de vous en tenir au gel décrit plus haut.
- Noter la date de renouvellement ou de reconduction tacite de chaque bail, puisque les critères de décence s’appliquent à ce moment-là, d’après la page du ministère citée plus haut.
- En cas de vente ou de succession, anticiper l’audit énergétique ; notre article sur hériter d’un logement classé F ou G précise les points d’attention des héritiers.
- Chiffrer les travaux et les confronter aux aides, puis suivre l’évolution du projet de loi sans en faire une hypothèse de travail.
Enfin, pour replacer ces arbitrages dans le contexte plus large des factures, notre guide complet sur les prix de l’énergie replace ces choix dans le contexte des prix de l’énergie.
Questions fréquentes
Quelles sont les grandes étapes du calendrier de décence énergétique ?
Le niveau minimal de performance monte par paliers successifs, détaillés dans le tableau du guide. À chaque échéance, les logements qui ne répondent pas aux critères sont considérés comme non décents.
Le gel des loyers concerne-t-il tous les logements ?
Non, il vise les logements mal classés. La révision et la majoration de loyer ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G. Le détail et la source figurent dans le corps du guide.
Mon bail en cours est-il touché par une nouvelle échéance ?
D’après le ministère, les critères de décence énergétique ne s’appliqueront pas aux contrats en cours avant l’échéance du renouvellement ou de la reconduction tacite. Nous vous recommandons de vérifier la date de renouvellement de votre bail.
Le projet de loi sur le logement est-il en vigueur ?
Non. Il a été adopté par le Sénat, mais il n’a pas été promulgué à la date de rédaction. Il s’écrit donc au conditionnel : à ce stade, il ne change pas les règles décrites dans le guide.
Pourquoi les chiffres du SDES et de la Cour des comptes diffèrent-ils ?
Ils ne portent pas sur le même ensemble de logements : le SDES compte des résidences principales, la Cour des comptes les logements privés en métropole. Nous vous recommandons de ne pas les additionner ni d’en tirer une fourchette.
L’outre-mer suit-il les mêmes dates ?
Service-Public.fr signale qu’un calendrier spécifique est mis en place dans des collectivités d’outre-mer pour l’interdiction de la location des passoires thermiques. Ce guide ne détaille pas ce calendrier.
Un audit énergétique est-il obligatoire pour vendre ?
Service-Public.fr précise que l’obligation de réaliser un audit énergétique concerne les bâtiments mis en vente (maisons individuelles, immeubles composés de plusieurs logements dont vous êtes l’unique propriétaire) classés E, F ou G sur le DPE. Les appartements en copropriété ne sont pas visés par cette phrase.
Sources officielles
- SDES — parc de logements par classe de performance énergétique
- Légifrance — décence énergétique des logements loués
- Légifrance — gel de la révision et de la majoration des loyers des logements F et G
- Cour des comptes — mise en œuvre du diagnostic de performance énergétique
