Permis de louer passoire thermique : ce que la commune contrôle

Permis de louer passoire thermique : la question se pose dès qu’une commune délimite une zone de contrôle et que votre bien est classé F ou G. Ce guide sépare ce que la collectivité peut vérifier avant la mise en location de ce que la loi attend de vous sur la performance énergétique. Il vise la France métropolitaine et le logement vide ou meublé loué comme résidence principale du locataire, hors location saisonnière.

Pour replacer ces règles dans le parcours complet d’un propriétaire, vous pouvez parcourir notre guide complet de la rénovation énergétique, puis revenir ici pour le volet administratif.

Deux régimes distincts, deux logiques

Le premier est le permis de louer, un dispositif local. Selon l’article L. 635-1 du code de la construction et de l’habitation, Légifrance précise que l’organe délibérant de l’intercommunalité compétente en matière d’habitat ou, à défaut, le conseil municipal peut délimiter des zones soumises à autorisation préalable de mise en location sur les territoires présentant une proportion importante d’habitat dégradé. Nous vous recommandons de demander à votre mairie ou à votre intercommunalité si votre adresse se trouve dans une telle zone : hors zone délimitée, ce régime ne vous concerne pas.

Le second est la décence énergétique, qui s’apprécie d’abord dans la relation entre bailleur et locataire. Selon Service-Public.fr, un logement décent répond à 5 critères, parmi lesquels une performance énergétique minimale et l’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire. Ces deux logiques se rencontrent dans un texte précis, que nous analysons plus bas.

Déclaration ou autorisation préalable : ce qui change pour vous

Dans une zone concernée, la collectivité peut retenir l’une des deux procédures. Le tableau compare leurs effets pour un bailleur ; nous vous recommandons de confirmer auprès de votre collectivité celle qui s’applique à votre adresse.

Critère	Déclaration de mise en location	Autorisation préalable
Quand agir	Le bailleur déclare dans un délai de quinze jours suivant la conclusion du contrat de location	Le propriétaire doit obtenir une autorisation avant chaque mise en location avec un nouveau locataire
Renouvellement	Le propriétaire doit faire une déclaration de mise en location à chaque mise en location du logement avec un nouveau locataire	L’autorisation doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location
Effet sur le bail	Les manquements n’ont pas d’incidence sur la validité du bail	Le régime conditionne la conclusion d’un contrat de location à l’obtention d’une autorisation préalable
Amende	Le propriétaire peut se voir sanctionné d’amendes administratives pouvant atteindre 5 000 euros	Louer sans avoir fait la demande d’autorisation préalable est puni par une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 €

Selon le ministère de la Transition écologique, le régime d’autorisation préalable est plus contraignant puisqu’il conditionne la conclusion d’un contrat de location à l’obtention d’une autorisation préalable. Il connaît une exception : toujours selon l’article L. 635-1, ce dispositif d’autorisation préalable ne s’applique ni aux logements mis en location par un organisme de logement social, ni aux logements qui bénéficient d’une convention avec l’Etat.

Ce que la commune peut refuser ou soumettre à conditions

L’article L. 635-3 du code de la construction et de l’habitation organise le contrôle. D’après le texte en vigueur sur Légifrance, la mise en location dans une zone concernée est subordonnée à la délivrance d’une autorisation par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, par le maire de la commune.

Le même article donne à cette autorité une faculté, pas une obligation : le président de l’intercommunalité ou le maire peut refuser ou soumettre à conditions l’autorisation préalable de mise en location lorsque le logement ne respecte pas les caractéristiques de décence de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ou lorsqu’il est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique. Le verbe est « peut » : nous n’y lisons ni refus automatique ni barème.

Un refus doit être justifié. La décision de rejet est motivée et précise la nature des travaux ou aménagements prescrits. Nous en retenons qu’un refus est censé vous indiquer le chemin de la mise en conformité, au lieu de vous laisser sans piste.

Passoire thermique et permis de louer : notre lecture de deux textes

Écartons d’abord un raccourci. Les sources officielles consultées ne disent nulle part qu’une commune refuse le permis de louer au seul motif qu’un logement est classé F ou G. Le refus fondé sur la décence est une faculté, et la classe énergétique n’y figure pas comme critère distinct.

Voici le raisonnement que nous proposons, et qui reste notre lecture de l’articulation de ces textes. Premier temps : l’article L. 635-3 renvoie aux caractéristiques de décence de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Deuxième temps : cet article 6 intègre un niveau de performance énergétique minimal, dont l’échéancier figure dans le tableau suivant, et les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents. Troisième temps : dans notre lecture, un logement non décent sur le plan énergétique peut donc exposer le bailleur, dans une zone soumise à autorisation, à un refus ou à des conditions. Ce n’est pas une certitude : les sources consultées ne documentent pas la pratique des collectivités.

Par ailleurs, selon la page ministérielle sur le gel des loyers des passoires, la mise en location d’un logement ne respectant pas les critères de décence énergétique ne sera plus possible à compter des échéances du calendrier.

Calendrier de décence énergétique et conséquence pour la location

Le calendrier suivant concerne la France métropolitaine, périmètre de ce guide. Il reprend l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, consolidé sur Légifrance.

Échelon	Niveau de performance d’un logement décent	Notre lecture pour un bailleur
Premier échelon	Le niveau est compris, à compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F	Notre lecture : un logement de classe G est hors niveau.
Deuxième échelon	Le niveau est compris, à compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E	Notre lecture : les logements de classe F et G sont hors niveau.
Troisième échelon	Le niveau est compris, à compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D	Notre lecture : les logements de classe E, F et G sont hors niveau.

Selon la loi, un logement hors niveau aux échéances fixées est considéré comme non décent, ce qui ouvre la voie à la sanction décrite plus bas ; nous vous recommandons de vérifier aussi la date de conclusion ou de renouvellement de votre bail. Pour justifier le respect du critère, le ministère indique qu’un diagnostic de performance énergétique (DPE) valide et non vierge doit être joint au contrat de location. Pour la remise du DPE, la fiche Service-Public.fr rappelle que le bailleur doit intégrer le DPE au dossier de diagnostic technique (DDT) et le remettre au futur locataire.

Si vous envisagez plutôt du meublé de courte durée, la logique diffère : notre analyse du DPE en location saisonnière meublée traite ce cas, exclu du présent guide.

Sanction de la non-décence : le juge, saisi par le locataire

Cette sanction est distincte de l’amende du permis de louer : la source ne mentionne ici que le juge, saisi par le locataire. Selon le ministère de la Transition écologique, le bailleur qui loue un logement non décent s’expose à être contraint par le juge, saisi par le locataire, à la réalisation de travaux de rénovation, à une diminution du montant du loyer, ou à une suspension de sa perception.

Le locataire ne saisit pas le juge d’emblée. D’après Service-Public.fr, il doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception. Si votre bien est concerné, notre article sur la passoire F ou G et l’interdiction de location détaille les marges de manœuvre avant cette étape.

Aides pour le bailleur : un public toujours borné

Les deux aides ci-dessous sont présentées pour la métropole et la location en résidence principale. Nous vous recommandons de vérifier votre éligibilité avant d’engager des travaux.

Pour MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur, France Rénov’ exige que le logement doive avoir été construit il y a au moins 15 ans en métropole et être classé E, F ou G. Le bailleur s’engage en outre sur l’honneur à louer le logement en tant que résidence principale sur une durée d’au moins 6 ans et dans un délai d’un an suivant la date du paiement du solde de la prime.

Ma Prime Logement Décent pose une condition propre aux bailleurs. Selon la page France Rénov’ dédiée, elle s’adresse aux propriétaires bailleurs sous conditions de conventionnement de loyer de leur logement. Côté résultat, l’octroi de l’aide est conditionné à l’atteinte au minimum d’une classe D pour les propriétaires bailleurs.

Dans notre lecture, un bailleur qui ne souhaite pas conventionner son loyer ne remplit donc pas la condition posée aux bailleurs par le second dispositif. Pour la fiscalité des travaux, voyez nos explications sur le déficit foncier pour bailleurs. Les logements d’altitude posent des questions propres, abordées dans notre article sur la passoire thermique en montagne et ses travaux.

Le coût d’un refus ou d’un défaut d’autorisation

Nous ne faisons ici aucun calcul : seuls figurent les montants et délais que donnent les sources sur le permis de louer, qui ne chiffrent pas le coût des travaux.

Amende : selon Service-Public.fr, mettre en location le logement sans avoir fait la demande d’autorisation préalable est puni par une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 €. En cas de récidive dans un délai de 3 ans, l’amende peut aller jusqu’à 15 000 €.
Déclaration oubliée : le bail reste valable, mais le propriétaire peut se voir sanctionné d’amendes administratives pouvant atteindre 5 000 euros.
Délai de réponse : selon l’article L. 635-4 du code de la construction et de l’habitation (texte sur Légifrance), à défaut de notification d’une décision expresse dans un délai d’un mois à compter du dépôt de la demande d’autorisation, le silence de l’autorité vaut autorisation préalable de mise en location.
Validité : d’après le ministère, l’autorisation est valable deux ans suivant sa délivrance si le logement n’a pas été mis en location.

Ces éléments encadrent le risque administratif. Ils ne disent rien du coût d’une rénovation : pour arbitrer, il faut des devis, que nous vous recommandons de comparer avant de décider entre travaux et abandon de la location.

Mise en œuvre : les étapes avant de signer un bail

Vérifiez auprès de votre mairie ou de votre intercommunalité si votre adresse est en zone délimitée et quelle procédure s’y applique.
Contrôlez votre DPE : rappelez-vous qu’un diagnostic de performance énergétique (DPE) valide et non vierge doit être joint au contrat de location.
En zone d’autorisation, déposez la demande avant le bail, puisque le propriétaire doit obtenir une autorisation avant chaque mise en location avec un nouveau locataire.
En zone de déclaration, déclarez après la signature, dans un délai de quinze jours suivant la conclusion du contrat de location.
En cas de refus ou de conditions, relisez la décision motivée, listez les travaux prescrits et chiffrez-les par devis avant de redéposer un dossier.

Pensez aussi aux autres diagnostics du dossier de location : notre article sur le diagnostic gaz en location complète cette liste.

Nos recommandations sur les pièges à éviter : ne pas confondre déclaration et autorisation, ne pas supposer qu’une classe G entraîne à elle seule un refus, et ne pas oublier qu’une autorisation doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location.

Questions fréquentes

Une passoire thermique est-elle refusée automatiquement au permis de louer ?

Non, d’après les textes consultés. L’autorité peut refuser ou soumettre à conditions l’autorisation préalable de mise en location lorsque le logement ne respecte pas les caractéristiques de décence. Il s’agit d’une faculté ; le raisonnement complet figure dans le corps de l’article.

Qui sanctionne un logement énergétiquement non décent ?

La sanction passe par le locataire et le juge : le bailleur s’expose à être contraint par le juge, saisi par le locataire. Elle est distincte de l’amende du permis de louer.

Que se passe-t-il si la commune ne répond pas à ma demande ?

Selon le code de la construction et de l’habitation, le silence de l’autorité vaut autorisation préalable de mise en location. Le délai et les références figurent dans le corps de l’article.

Déclaration ou autorisation : laquelle me concerne ?

Cela dépend de la zone délimitée par la collectivité. Le régime d’autorisation conditionne la conclusion d’un contrat de location à l’obtention d’une autorisation préalable, alors que la déclaration intervient après le bail. Renseignez-vous auprès de votre mairie.

Mon logement social ou conventionné avec l’État est-il concerné par l’autorisation préalable ?

D’après le texte en vigueur, ce dispositif ne s’applique ni aux logements mis en location par un organisme de logement social, ni aux logements qui bénéficient d’une convention avec l’Etat, prévue par un article précis du code. Nous vous recommandons de ne pas présumer qu’un autre conventionnement, lié par exemple à une aide, vous exempte.

Puis-je obtenir Ma Prime Logement Décent comme bailleur ?

Seulement sous condition : l’aide s’adresse aux propriétaires bailleurs sous conditions de conventionnement de loyer de leur logement. Vérifiez l’éligibilité avant tout engagement.

Quel DPE faut-il fournir au locataire ?

Le ministère indique qu’un diagnostic de performance énergétique (DPE) valide et non vierge doit être joint au contrat de location.