Les passoires thermiques pourraient à nouveau être proposées à la location : le gouvernement a dévoilé un projet dans cet article de loi « Relance Logement » qui conditionne leur remise sur le marché à un engagement de travaux de rénovation, des travaux pour lesquels le recours à un architecte voit désormais ses missions de rénovation officiellement reconnues par décret. Décryptage de ce que ce texte changerait pour les propriétaires bailleurs et les copropriétés, notamment en matière d’audit énergétique obligatoire pour les logements F, G et E.
Ce que prévoit le projet de loi « Relance Logement »
Le 24 juin, en Conseil des ministres, le gouvernement a présenté son projet de loi « Relance Logement », qui affiche l’ambition de produire 2 millions de logements d’ici 2030. Sa mesure la plus commentée vise à permettre la remise en location des logements classés F et G, sous réserve d’un engagement de travaux de rénovation énergétique.
Selon le dossier de presse du ministère du Logement, le dispositif permettrait de remettre sur le marché près de 700 000 logements, alors que 700 000 logements concernés par les DPE F et G ne pourraient plus être proposés à la location sous le régime actuel. Concrètement, les propriétaires pourront louer leur bien à condition de s’engager à réaliser des travaux dans un délai de trois ans pour les maisons individuelles, et cinq ans pour les copropriétés, afin d’améliorer la performance énergétique du logement.
Pour lever un frein financier souvent dénoncé, le texte prévoit aussi un seuil de travaux abaissé de 30 % à 20 % du prix du bien, censé déclencher davantage de projets de rénovation.
Pourquoi le gouvernement change de méthode
Depuis 2021, la réglementation prévoit l’interdiction progressive de mise en location des logements les plus énergivores, classés F et G au Diagnostic de performance énergétique (DPE). Issu de la loi Climat et résilience du 22 août 2021, ce calendrier prévoit que les logements classés G [sont interdits] à compter de 2025 ; les logements classés F à compter de 2028 ; les logements classés E à compter de 2034. Nous détaillions ces échéances dans notre guide sur l’interdiction de location des passoires thermiques.
Le gouvernement assume que cette trajectoire a pour effet de retirer du marché locatif un nombre important de logements, alors même que la demande est forte. Il revendique donc une évolution de méthode, sans renoncer à l’objectif environnemental, l’idée étant de répondre à la crise du logement en maintenant une obligation de rénovation énergétique des logements. La dynamique de rénovation produit déjà des effets : environ 140 000 logements ne sont plus classés comme des passoires énergétiques selon le ministère.
Ce qui changerait pour les bailleurs et les copropriétés
À ce jour, la règle reste stricte : seul un logement appartenant aux classes A à F du diagnostic de performance énergétique (DPE) peut être loué avec un bail d’habitation — autrement dit, les logements classés G sont déjà exclus des nouveaux baux. Pour bien lire son étiquette, notre article pour comprendre et interpréter son DPE reste la référence, tout comme notre décryptage du nouveau DPE 2026 et son coefficient révisé.
Le projet de loi ne supprime pas l’exigence de rénovation : il la rééchelonne. Pour un propriétaire, l’enjeu devient de documenter un engagement de travaux crédible et de mobiliser les aides. MaPrimeRénov’ finance aussi les travaux sur les logements individuels, jusqu’à 90 % du montant des travaux pour une rénovation d’ampleur — nous détaillons les conditions dans notre dossier sur les nouvelles règles de MaPrimeRénov’ 2026. En copropriété, MaPrimeRénov Copropriété finance une partie des travaux, avec un plafond de 25 000 € de travaux par logement jusqu’à 45 %, et l’éco-PTZ, prêt accessible à tous les ménages, finance jusqu’à 30 000€ de travaux à taux zéro. Encore faut-il disposer d’un DPE collectif en copropriété à jour.
Gel des loyers et locataires : qui est concerné aujourd’hui
Au-delà de l’interdiction de relouer, le cadre en vigueur encadre déjà les loyers des passoires thermiques. Réviser le loyer est interdit dans les cas suivants : En métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu’il concerne un logement classé F ou G. Côté location, en France métropolitaine, les logements classés G sont interdits à la location. Cette mesure s’applique également aux contrats renouvelés ou tacitement reconduits à compter de l’échéance prévue.
Tous les occupants ne sont pas logés à la même enseigne : cette évolution ne concerne ni les logements occupés par leur propriétaire, ni les résidences secondaires ni les locataires en cours de bail. Elle concerne en revanche les nouveaux contrats de location conclus depuis le 1er janvier 2025, les contrats renouvelés et les contrats tacitement reconduits. C’est précisément ce verrou que le projet de loi entend desserrer, en misant sur la remise sur le marché de logements (F et G) aujourd’hui vacants pour raisons énergétiques.
Le pari du gouvernement est politique autant que technique : il fait l’hypothèse qu’un propriétaire autorisé à louer immédiatement sera davantage incité à engager des travaux qu’un bailleur acculé à laisser son bien vide. Les défenseurs de l’environnement, eux, redoutent un signal d’assouplissement qui ralentirait la sortie effective des passoires, alors que la qualité thermique d’un logement pèse aussi sur le confort d’été et sur le montant des factures.
Les prochaines étapes à surveiller
Le texte n’est pour l’heure qu’un projet de loi : il devra être débattu au Parlement avant toute entrée en vigueur. D’ici là, le calendrier actuel continue de s’appliquer et, comme le rappelle le ministère de la Transition écologique, à partir du 1er janvier 2028, les logements classés F seront à leur tour interdits à la location. La loi Climat et résilience rend également obligatoire la réalisation d’un DPE pour tous les bâtiments d’habitation collective, à l’échelle du bâtiment, selon un calendrier échelonné.
Pour les bailleurs qui tardent à rénover, le risque demeure réel : selon les règles du bail d’habitation, le locataire pourra saisir le juge, qui pourra décider d’imposer la réalisation de travaux de rénovation énergétique, et éventuellement de demander une diminution ou une suspension du loyer. Avant tout projet locatif, mieux vaut bâtir une stratégie de travaux cohérente, comme l’explique notre guide complet de la rénovation énergétique.
Questions fréquentes
Pourra-t-on à nouveau louer une passoire thermique classée F ou G ?
Pas immédiatement. Le projet de loi « Relance Logement » prévoit d’autoriser la location des logements F et G uniquement en contrepartie d’un engagement de travaux de rénovation, dans un délai de trois ans pour une maison individuelle et cinq ans en copropriété. Tant que le texte n’est pas voté et promulgué, l’interdiction actuelle continue de s’appliquer.
Le projet de loi supprime-t-il l’obligation de rénover ?
Non. Le gouvernement présente une « évolution de méthode » : l’obligation de rénovation énergétique est maintenue, mais elle peut être réalisée après la remise en location, dans un délai encadré, au lieu de bloquer l’accès au marché locatif. L’objectif environnemental n’est pas abandonné.
Quelles aides pour rénover un logement classé F ou G ?
Les principaux dispositifs restent MaPrimeRénov’, MaPrimeRénov’ Copropriété et l’éco-PTZ, qui finance des travaux à taux zéro. Un DPE fiable et, idéalement, un audit énergétique permettent de prioriser les gestes les plus efficaces pour faire remonter l’étiquette.
