Le projet de loi « Relance et décentralisation du logement » a été présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026. Parmi ses mesures phares figure la possibilité de remettre sur le marché locatif des 700 000 logements classés F et G en contrepartie d’un engagement de travaux de rénovation énergétique. Voici ce que ce texte change concrètement pour les bailleurs, les copropriétés et les aides à la rénovation.
Ce que prévoit le projet de loi Relance logement
Le gouvernement a accéléré le calendrier parlementaire d’un texte dont l’objectif affiché est de produire 2 millions de logements d’ici 2030. Selon le dossier de presse du ministère du Logement, l’ambition est d’accélérer massivement la rénovation énergétique, protéger les locataires, accompagner les propriétaires et transformer durablement le parc de logements français.
La mesure la plus commentée concerne les passoires thermiques. Le texte propose de permettre la remise en location des logements classés F et G, sous réserve d’un engagement de travaux de rénovation énergétique. Concrètement, d’après le détail du dossier de presse, les propriétaires pourront louer leur bien à condition de s’engager à réaliser des travaux dans un délai de trois ans pour les maisons individuelles et cinq ans pour les copropriétés. Sans cet aménagement, le gouvernement estime que 700 000 logements concernés par les DPE F et G ne pourraient plus être proposés à la location.
Le ministère justifie l’urgence : « Dans un contexte marqué par les fortes chaleurs, qui rappellent chaque jour l’urgence de rénover notre parc immobilier et d’adapter les logements au changement climatique », peut-on lire dans le document. Le texte s’accompagne aussi d’un volet financier pour le parc social, avec 500 millions d’euros supplémentaires destinés à soutenir près de 700 bailleurs sociaux dans la rénovation. En attendant l’entrée en vigueur de ce texte, les bailleurs en copropriété disposent déjà d’un levier légal : notre guide sur l’IRL et les travaux énergétiques en copropriété explique comment sortir un logement F ou G du gel des loyers.
Décentralisation : MaPrimeRénov’ bientôt pilotée localement
Le second pan du projet de loi est institutionnel. Il organise un transfert de compétences vers les collectivités : le statut d’Autorité Organisatrice de l’Habitat (AOH) sera confié à ces collectivités, selon un principe simple : une compétence, un responsable. Ce nouveau bloc de compétences inclut la mise en œuvre des politiques de rénovation, dont certaines aides comme MaPrimeRénov’, qui pourraient être pilotées par les métropoles et communautés urbaines volontaires.
Pour comprendre l’enjeu, il faut rappeler que la rénovation énergétique en copropriété démarre souvent par un audit et un vote en assemblée générale, deux étapes que la proximité d’un guichet local pourrait fluidifier. Le texte prévoit par ailleurs un seuil de travaux abaissé de 30 % à 20 % du prix du bien, afin de faciliter les projets de rénovation lourde dans l’ancien.
Pourquoi cette réforme arrive maintenant
Le calendrier des passoires thermiques est tendu. Seul un logement appartenant aux classes A à F du diagnostic de performance énergétique (DPE) peut être loué avec un bail d’habitation : les logements classés G sont déjà exclus des nouveaux baux d’habitation. L’étape suivante, l’interdiction des logements F, devait verrouiller un parc considérable. C’est précisément ce que la nouvelle mesure entend assouplir, en troquant l’interdiction sèche contre un engagement de travaux daté.
Côté budget, l’État dispose d’un levier puissant via l’Agence nationale de l’habitat. Le budget 2026 de l’ANAH atteint près de 4,6 milliards d’euros, dont près de 4,4 milliards d’euros d’aides à destination des ménages. Au total, ce sont 19,2 milliards d’euros d’aides distribuées par l’Agence qui ont été versées ces dernières années. L’agence vise pour 2026 au moins 120 000 rénovations d’ampleur en maison individuelle et en copropriété et au moins 150 000 rénovations avec un accent mis sur la décarbonation des modes de chauffage.
Ce soutien massif a déjà produit des effets : MaPrimeRénov’ a battu des records en 2025, avec 3 fois plus de rénovations globales financées par rapport à 2024. Le dispositif a toutefois connu une pause : suspendu temporairement depuis le 1er janvier 2026, le guichet MaPrimeRénov’ a rouvert le 23 février, désormais recentré.
Ce que cela change pour les propriétaires et les copropriétés
Pour un bailleur d’un logement F ou G, le message est clair : anticiper les travaux reste incontournable, le projet de loi ne faisant que décaler l’échéance contre un engagement ferme. La rénovation énergétique d’un logement peut s’appuyer sur MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur, qui finance jusqu’à 80 % de 40 000 euros pour une rénovation d’ampleur. Deux conditions structurent l’accès à cette aide : un gain de 2 classes énergétiques minimum est exigé et l’accompagnement par Mon Accompagnateur Rénov’ est obligatoire. Depuis février 2026, la rénovation d’ampleur est réservée uniquement pour les logements classés E, F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE).
Pour les copropriétés, l’aide collective monte en puissance. MaPrimeRénov’ Copropriété finance 30 % pour une rénovation qui permet un gain énergétique de 35 % et 45 % pour une rénovation qui permet un gain énergétique 50 %, avec un bonus de 10 % en cas de sortie du statut de passoire énergétique. Il s’agit des immeubles classés F ou G qui atteignent au moins la classe D après travaux. Pour les ménages les plus modestes engagés dans un projet lourd, le plafond d’aides a par ailleurs été relevé : la réforme prévoit d’augmenter le taux d’écrêtement des aides publiques à 90 % pour les ménages modestes.
Avant de se lancer, mieux vaut chiffrer son reste à charge : notre comparatif des simulateurs d’aides à la rénovation permet d’estimer le cumul des dispositifs. À noter que MaPrimeRénov’ finance l’installation de pompes à chaleur (PAC) à travers une aide forfaitaire dans le cadre d’une rénovation par geste, complétée par des CEE, une voie complémentaire pour les ménages qui ne visent pas d’emblée une rénovation globale.
Prochaines étapes et points de vigilance
Le texte doit désormais suivre son parcours parlementaire : présenté en Conseil des ministres, il n’est pas encore adopté et ses contours peuvent évoluer au fil des débats. Les modalités précises de l’engagement de travaux, les sanctions en cas de non-respect du délai et le périmètre exact de la décentralisation de MaPrimeRénov’ seront à surveiller. Le volet social, avec 500 millions d’euros dans le logement social, une augmentation inédite depuis 10 ans, pour les 700 bailleurs sociaux afin qu’ils construisent plus et rénovent davantage, devra lui aussi être confirmé dans la loi de finances.
Pour les propriétaires, la prudence reste de mise : un cadre réglementaire des aides qui évolue plusieurs fois par an impose de vérifier les conditions en vigueur au moment du dépôt de dossier. Anticiper l’audit énergétique, mobiliser un accompagnateur agréé et planifier les travaux dans les délais annoncés sont les meilleurs réflexes pour transformer cette réforme en opportunité plutôt qu’en contrainte.
Questions fréquentes
Pourrai-je relouer mon logement classé F ou G ?
Le projet de loi prévoit de permettre la remise en location des logements F et G sous réserve d’un engagement de travaux de rénovation énergétique, à réaliser dans un délai de trois ans pour les maisons individuelles et cinq ans pour les copropriétés. Cette mesure n’est toutefois pas encore définitivement adoptée.
Le projet de loi est-il déjà en vigueur ?
Non. Le texte a été présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026 mais doit encore être débattu et voté au Parlement. Ses dispositions, notamment sur les passoires thermiques et la décentralisation de MaPrimeRénov’, peuvent évoluer.
La gestion de MaPrimeRénov’ va-t-elle changer ?
Le projet de loi confie aux collectivités volontaires un statut d’Autorité Organisatrice de l’Habitat, incluant la mise en œuvre des politiques de rénovation dont certaines aides comme MaPrimeRénov’. La gestion pourrait donc être pilotée plus localement, sans que le barème national soit remis en cause à ce stade.
