La géothermie en bâtiment tertiaire s’impose comme un levier de décarbonation pour les bureaux, commerces, hôtels et établissements de santé soumis au dispositif Éco Énergie Tertiaire. Pour le financement des travaux, voyez aussi notre guide sur les CEE en bâtiment tertiaire. Comment construire un calcul de rentabilité entre coût de l’énergie professionnelle, aides encore en projet et gisement du geocooling ? Ce guide rassemble les repères chiffrés disponibles à ce jour, sans anticiper ce que les textes ne disent pas encore.
Comprendre la géothermie tertiaire et son cadre réglementaire
La géothermie de surface assistée par pompe à chaleur (PAC) exploite la chaleur ou la fraîcheur du sous-sol, captée sur sondes verticales ou sur nappe phréatique, pour couvrir tout ou partie des besoins de chauffage et de rafraîchissement d’un bâtiment tertiaire. Le principe physique est simple : La température du sous-sol est stable toute l’année et généralement comprise entre 8 et 16°C. En mode rafraîchissement passif, sans faire tourner le compresseur de la pompe à chaleur, on observe des SEER (Seasonal Energy Efficiency Ratio ou coefficient de performance annuel en froid) souvent supérieurs à 20 car ce mode de rafraîchissement ne consomme que très peu d’énergie. Le bon dimensionnement de la pompe à chaleur associée reste néanmoins déterminant, comme nous le détaillons dans notre analyse du COP réel et du dimensionnement des pompes à chaleur géothermiques.
Ce potentiel intéresse au premier chef les bâtiments soumis au dispositif Éco Énergie Tertiaire (EET) : celui-ci s’applique dès lors qu’une surface de plancher d’activités tertiaires supérieure ou égale à 1 000 m2 est cumulée sur un bâtiment ou un ensemble de bâtiments. Le dispositif impose la réduction des consommations d’énergie finale de l’ensemble du parc tertiaire d’au moins -40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050 (par rapport à 2010). Une obligation de reporting chaque année, via la plateforme en ligne OPERAT, qui permet de mesurer les progrès accomplis en termes d’économie d’énergie complète ce cadre. Nous détaillons l’ensemble de ce calendrier dans notre guide sur les échéances OPERAT, obligations et plan d’action du décret tertiaire. La géothermie constitue l’un des leviers mobilisables pour tenir ces objectifs, aux côtés d’une rénovation énergétique des bureaux plus large — sur les implantations en cœur de ville, notre analyse dédiée à la géothermie en zone urbaine dense approfondit des contraintes que ce guide ne reprend pas.
Sur le plan légal, l’article L. 174-1 du Code de la construction et de l’habitation pose le socle de cette trajectoire : le texte fixe une trajectoire « afin de parvenir à une réduction de la consommation d’énergie finale pour l’ensemble des bâtiments soumis à l’obligation d’au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport à 2010 ». Il encadre aussi la nature des solutions retenues : « Elles ne peuvent conduire ni à une augmentation du recours aux énergies non renouvelables, ni à une augmentation des émissions de gaz à effet de serre » — un point qui positionne favorablement une PAC géothermique par rapport à une chaudière gaz classique. Nous comparons les autres options dans notre guide du chauffage tertiaire : pompe à chaleur, réseau de chaleur ou biomasse. Le même article prévoit un mécanisme de déduction : « La chaleur fatale autoconsommée par les bâtiments soumis à obligation, provenant de ces bâtiments ou de bâtiments ne relevant pas du secteur tertiaire présents sur le même site, peut être déduite de la consommation, contribuant ainsi à atteindre les objectifs. » Il ouvre enfin une possibilité de modulation des objectifs, notamment « en fonction de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales relatives aux bâtiments concernés ». Consulter le texte intégral sur Légifrance reste indispensable avant tout projet.
Comparer les solutions géothermiques pour un patrimoine tertiaire
Trois familles de solutions coexistent pour un projet de géothermie en bâtiment tertiaire. Le projet d’arrêté actuellement en consultation publique décrit ainsi une fiche « Système géothermique » qui concernent la mise en place d’un captage géothermique sur nappe ou sur sondes géothermiques associé à une ou plusieurs pompes à chaleur eau/eau (primo-installation), pour répondre aux besoins de chauffage du bâtiment. Le tableau ci-dessous compare les trois approches usuelles, en gardant à l’esprit que ce texte n’est, à ce stade, qu’un projet soumis à consultation.
| Solution | Principe | Élément documenté |
|---|---|---|
| PAC géothermique sur sondes | Captage vertical associé à une PAC eau/eau, en primo-installation | Visée par le projet de fiche CEE « BAT-TH-162 Système géothermique » |
| PAC géothermique sur nappe | Captage en nappe phréatique, même fiche visée | Sous-sol à température stable : La température du sous-sol est stable toute l’année et généralement comprise entre 8 et 16°C |
| Geocooling associé | Rafraîchissement passif sans activer le compresseur de la PAC | des SEER (Seasonal Energy Efficiency Ratio ou coefficient de performance annuel en froid) souvent supérieurs à 20 car ce mode de rafraîchissement ne consomme que très peu d’énergie ; pertinent pour les établissements médico sanitaires, ateliers industriels, entrepôts logistiques, bureaux, hôtels |
Coût d’usage : le poste énergie dans un bâtiment tertiaire
Le calcul de rentabilité d’une installation géothermique tertiaire commence par le coût de référence de l’énergie qu’elle vient remplacer ou compléter. Dernières données disponibles à la rédaction : Au premier semestre 2025, les entreprises paient en moyenne 156 €/MWh hors TVA pour l’électricité qu’elles consomment. Au premier semestre 2025, les entreprises paient en moyenne 68 €/MWh PCS pour le gaz naturel qu’elles consomment. Ces moyennes nationales, datées du premier semestre 2025, ne valent pas prix contractuel négocié pour un site tertiaire donné et méritent d’être actualisées avant tout calcul de rentabilité.
Le contexte tarifaire est en outre marqué par la sortie progressive des tarifs réglementés pour les gros consommateurs : À partir du 1er janvier 2021, seuls les sites suivants souscrivant une puissance inférieure ou égale à 36 kilovoltampères peuvent bénéficier des tarifs réglementés de vente d’électricité. La plupart des bureaux et commerces de taille significative achètent leur électricité en offre de marché. Selon l’observatoire de la CRE sur le premier trimestre 2026 : Au 31 mars, 70,8 % des clients non résidentiels sont en offre de marché, soit 3,83 millions sur 5,41 millions et 1,58 million aux TRVE. En électricité, ce taux s’établit à 14,8% pour le taux de changement de fournisseur des clients non résidentiels sur la période.
À l’échelle nationale, cet effort s’inscrit dans une tendance de fond mesurée par les chiffres clés Batizoom de l’ADEME : La consommation en énergie finale corrigée des variations climatiques des bâtiments tertiaires a baissé de 1,1% en 2025 d’après les données provisoires. Elle est passée de 236 TWh en 2024 à 233 TWh en 2025. Sur le plan des émissions : Les émissions directes de Gaz à Effet de Serre (GES) liées à l’exploitation des bâtiments tertiaires (scope 1, voir Définitions) sont de 19 MtCO2eq en 2025 d’après les données provisoires. Le chauffage, l’Eau Chaude Sanitaire (ECS) et la cuisson sont responsables de 75% de ces émissions. Le chauffage figurant parmi les tout premiers postes d’émissions, une production thermique décarbonée comme la géothermie agit directement sur ce poste.
Aides et dispositifs : ce que prévoit, pour l’instant, le projet de CEE tertiaire
Le principal levier d’aide identifiable à ce jour pour la géothermie tertiaire n’est pas encore stabilisé : il s’agit d’un projet d’arrêté toujours soumis à consultation publique au moment de la rédaction, et non d’un dispositif en vigueur. Sous cette réserve, voici ce que ce texte prévoit.
Le texte crée également les fiches d’opérations standardisées BAR-TH-178 « Système géothermique » en résidentiel collectif et BAT-TH-162 « Système géothermique » en tertiaire. Une bonification est associée : x5 pour les opérations relevant de la fiche BAR-TH-178 « Système géothermique » ou BAT-TH-162 « Système géothermique ». Ces nouvelles fiches seront cumulables avec les aides du Fonds chaleur pour les projets déposés auprès de l’ADEME — un mécanisme de cumul que nous détaillons également dans notre bilan des 1 200 projets ayant bénéficié du Fonds Chaleur pour décarboner la chaleur en France. Au-delà de la seule fiche « Système géothermique », le Fonds Chaleur de l’ADEME couvre plus largement plusieurs familles de solutions, dont notre panorama des cinq technologies de géothermie de surface éligibles au Fonds Chaleur détaille le périmètre.
En parallèle du volet strictement géothermique, le même projet réorganise les fiches PAC en tertiaire : les fiches d’opérations standardisées BAT-TH-163 « Pompe à chaleur de type air/eau » et BAT-TH-164 « Pompe à chaleur de type eau/eau ou eau glycolée/eau » sont créées en remplacement de la fiche BAT-TH-113 en tertiaire, pour les opérations engagées à compter du 1er janvier 2026. Point notable pour le calcul de rentabilité, le projet prévoit : L’alignement de la durée de vie de la fiche BAT-TH-113 sur celle de la fiche BAR-TH-166 (22 ans), une durée conventionnelle qui sert de référence pour amortir l’investissement sur la durée de vie du matériel. Autre condition prévue par le texte : La demande d’une note de dimensionnement pour les pompes à chaleur en tertiaire, document que les bureaux d’études devront produire pour sécuriser l’éligibilité aux CEE.
| Fiche visée (projet, non en vigueur) | Équipement visé | Élément documenté |
|---|---|---|
| BAT-TH-162 « Système géothermique » | PAC eau/eau sur captage nappe ou sondes, primo-installation | Bonification x5 pour les opérations relevant de la fiche BAR-TH-178 « Système géothermique » ou BAT-TH-162 « Système géothermique » |
| BAT-TH-163 « Pompe à chaleur de type air/eau » | PAC air/eau en tertiaire | pour les opérations engagées à compter du 1er janvier 2026 |
| BAT-TH-164 « Pompe à chaleur de type eau/eau ou eau glycolée/eau » | PAC eau/eau ou eau glycolée/eau en tertiaire | Nécessite : La demande d’une note de dimensionnement pour les pompes à chaleur en tertiaire |
Mettre en œuvre un projet de géothermie tertiaire
La mise en œuvre d’un projet de géothermie tertiaire suit une séquence normée, de l’étude de sol à la déclaration annuelle des consommations :
- Étude de faisabilité géologique et énergétique, appuyée sur les cartographies et outils du BRGM disponibles avant tout projet, pour confirmer le potentiel du sous-sol (sondes ou nappe) ;
- Élaboration de la note de dimensionnement exigée par le projet de CEE, condition évoquée plus haut ;
- Sélection d’un bureau d’études et d’un installateur qualifiés, capables de documenter le dossier technique ;
- Dépôt du dossier de demande de CEE et, le cas échéant, de Fonds Chaleur, avant le démarrage des travaux — l’ordre des démarches conditionne l’éligibilité aux aides ;
- Mise en service puis déclaration annuelle des consommations, dans le calendrier du décret tertiaire — à ne pas manquer, comme le rappelle notre point sur les deux délais à ne pas manquer en juillet et septembre 2026.
Calculer le retour sur investissement d’une installation géothermique tertiaire
Le dossier documentaire disponible à ce jour ne fournit ni coût d’investissement au kW ni au m² pour une installation géothermique tertiaire, et le taux précis du Fonds Chaleur applicable à ce type de projet n’est pas non plus public dans les textes réglementaires consultés. Toute estimation de coût doit donc résulter d’une étude de faisabilité au cas par cas, intégrant la nature du sous-sol, la puissance à installer et le nombre de sondes ou le débit de nappe nécessaire — nous ne substituons pas un chiffre non vérifié.
Plusieurs facteurs objectifs pèsent malgré tout sur le calcul : la durée de vie conventionnelle désormais alignée à 22 ans, retenue par le projet de CEE évoqué plus haut, offre une fenêtre d’amortissement longue ; la bonification CEE au coefficient x5, si le texte est confirmé en l’état, réduit d’autant le reste à charge ; et le geocooling, dont les performances peuvent dépasser un SEER de 20 (voir plus haut), réduit la part variable de la facture électrique liée au rafraîchissement.
Le niveau et la volatilité du prix de l’énergie professionnelle restent le paramètre le plus déterminant du calcul de rentabilité : pour resituer les repères actuels tous vecteurs confondus, notre guide complet sur le prix de l’énergie centralise les données de référence utiles à cette étape.
Plus largement, la géothermie tertiaire s’inscrit dans la bascule structurelle du mix énergétique français vers des solutions bas-carbone pilotables : notre guide des énergies du futur replace cette technologie dans la trajectoire d’ensemble du secteur.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que la géothermie tertiaire et en quoi diffère-t-elle du résidentiel ?
La géothermie tertiaire désigne l’exploitation de la chaleur ou de la fraîcheur du sous-sol dans des bureaux, commerces, hôtels ou établissements de santé, et non dans une maison individuelle ou une copropriété résidentielle. Les dispositifs d’aide, les fiches CEE et les obligations réglementaires mobilisés ne sont pas les mêmes que dans le résidentiel, comme nous l’expliquons dans la partie consacrée au cadre réglementaire.
Quels bâtiments tertiaires sont concernés par l’obligation de réduction des consommations ?
Sont concernés les bâtiments ou ensembles de bâtiments dont la surface de plancher d’activités tertiaires cumulée dépasse le seuil fixé par le dispositif Éco Énergie Tertiaire, décrit plus haut dans ce guide. En-dessous de ce seuil, l’obligation ne s’applique pas, même si la démarche géothermique reste pertinente sur le plan économique.
Le dispositif de CEE « Système géothermique » est-il déjà en vigueur ?
Non : au moment de la rédaction de ce guide, les fiches CEE dédiées à la géothermie tertiaire ne sont encore qu’un projet d’arrêté soumis à consultation publique. Elles doivent être vérifiées dans leur version définitive avant d’être intégrées à un plan de financement, comme nous le rappelons dans la partie consacrée aux aides.
Qu’est-ce que le geocooling et pourquoi est-il intéressant en tertiaire ?
Le geocooling consiste à rafraîchir un bâtiment en exploitant directement la fraîcheur naturelle et stable du sous-sol, sans faire fonctionner le compresseur de la pompe à chaleur. C’est un gisement d’économies particulièrement adapté aux bureaux, commerces et hôtels, détaillé dans la partie consacrée au comparatif des solutions.
Comment estimer le coût d’une installation géothermique tertiaire ?
Le dossier documentaire disponible ne fournit pas de fourchette de coût d’investissement fiable pour ce type d’installation : le montant dépend du sous-sol, de la puissance nécessaire et du nombre de sondes ou du débit de nappe. Une étude de faisabilité au cas par cas reste indispensable, comme nous l’indiquons dans la partie consacrée au retour sur investissement.
Quelles sont les étapes clés d’un projet de géothermie tertiaire ?
Un projet type suit une étude de faisabilité géologique, une note de dimensionnement, le choix d’un bureau d’études et d’un installateur qualifiés, le dépôt des dossiers d’aide avant travaux, puis la déclaration annuelle des consommations. Le détail de chaque étape figure dans la partie consacrée à la mise en œuvre.
Le Fonds Chaleur peut-il se cumuler avec les CEE pour un projet géothermique ?
C’est ce que prévoit le projet d’arrêté en consultation publique évoqué dans ce guide, sous réserve de conditions de dépôt du dossier auprès de l’ADEME. Cette possibilité de cumul doit néanmoins être confirmée dans la version définitive du texte avant d’être intégrée à un plan de financement.
Sources officielles
- Ministère de la Transition écologique — présentation du dispositif Éco Énergie Tertiaire
- Consultations publiques — projet d’arrêté sur les fiches CEE géothermie et pompes à chaleur en tertiaire
- CRE — observatoire des marchés de détail de l’électricité et du gaz
- Légifrance — obligation de réduction des consommations du parc tertiaire
